Este artículo analiza De Rotterdam, obra de OMA, como un caso de estudio en el debate contemporáneo sobre la densificación urbana y la noción de ciudad vertical. El edificio se examina como un dispositivo arquitectónico, urbano y discursivo que condensa complejidad programática con una lógica intensiva de optimización. A través de una aproximación histórica, conceptual, formal y crítica, el texto sitúa la obra en el contexto específico de Rotterdam, una ciudad marcada por la experimentación arquitectónica y la reconstrucción posbélica, y la vincula con el marco teórico de la Bigness desarrollado por Rem Koolhaas. El análisis aborda la hibridación programática, la organización espacial basada en flujos verticales, la relación dominante con su entorno urbano y las tensiones entre eficiencia económica, habitabilidad y urbanidad. También se evalúa su vigencia como paradigma ambivalente, capaz de evidenciar tanto las posibilidades como los riesgos de la densificación vertical como estrategia de reorganización territorial y urbana.
Cómo citar este artículo:
Gardinetti, Marcelo. «De Rotterdam y la ciudad vertical: Bigness, densificación y conflicto urbano .» Tecnne, 2026. https://tecnne.com/arquitectura/de-rotterdam-bigness/. https://doi.org/10.5281/zenodo.18166957
De Rotterdam como Problema Arquitectónico y Cultural
El análisis de De Rotterdam, obra de OMA, se desplaza del ámbito estrictamente descriptivo de la crítica arquitectónica hacia la exploración de un debate teórico más amplio sobre el futuro de la ciudad en un contexto de densificación intensiva. El edificio se presenta como un caso de estudio sobre la posibilidad de concentrar la vida urbana dentro de un único volumen construido, manteniendo un grado elevado de complejidad programática y relacional.
Concebido como un experimento arquitectónico en torno a la noción de ciudad vertical, De Rotterdam se implanta como una estructura de gran escala dentro de su contexto urbano. Con una superficie construida aproximada de 162.000 m², el conjunto articula un denso ensamblaje programático que integra oficinas, vivienda colectiva, un hotel, espacios para conferencias, comercio y restauración. Esta acumulación de usos configura una masa edificada continua cuyo funcionamiento se apoya en la superposición temporal y funcional de actividades, orientada a sostener un ciclo de ocupación prolongado a lo largo del día.
Desde esta perspectiva, el artículo aborda la obra a partir de una serie de interrogantes analíticos. Se examina en qué medida De Rotterdam supera la tipología convencional del rascacielos de uso mixto para operar como una auténtica estructura urbana vertical, así como las tensiones, contradicciones y aportaciones que este modelo de densificación extrema introduce en el contexto específico de Rotterdam, una ciudad marcada por una tradición de experimentación arquitectónica y reconfiguración morfológica.
Para abordar estas cuestiones, la obra se examina desde una perspectiva histórica, conceptual, formal y crítica, con el objetivo de evaluar su impacto y su vigencia dentro del discurso arquitectónico contemporáneo, considerando que el edificio interviene de manera activa en la redefinición de la estructura y las dinámicas de la ciudad.
Marco Histórico, Cultural y Disciplinar: El Laboratorio de Rotterdam
La implantación de una obra de la envergadura de De Rotterdam solo es comprensible en el contexto de su ciudad anfitriona. Rotterdam fue devastada durante la Segunda Guerra Mundial y reconstruida bajo los principios del modernismo. Durante décadas cultivó su identidad como laboratorio de la arquitectura, generando un entorno cultural receptivo a propuestas experimentales.
El proyecto se enmarca en el ambicioso plan de regeneración urbana del antiguo distrito portuario de Wilhelminapier (Kop van Zuid). El objetivo era transformar esta área postindustrial en un segundo centro urbano, un nuevo polo de actividad comercial y ocio que una vez definió al barrio. De Rotterdam impone una presencia que la convierte en la pieza catalizadora de esta transformación. El propio nombre del edificio, «De Rotterdam», evoca uno de los barcos de la Holland America Line que partían de ese mismo muelle, transportando a miles de emigrantes europeos hacia América.
La obra constituye una materialización directa de la trayectoria teórica desarrollada por OMA, en particular de los planteamientos formulados por Rem Koolhaas en torno al concepto de Bigness. Ese marco conceptual sostiene que, una vez superado un determinado umbral de masa y escala, la arquitectura deja de regirse por las reglas tradicionales de composición, relación contextual y control formal unitario, para operar bajo lógicas propias de organización y funcionamiento.
En este sentido, el edificio expone de manera explícita los principios asociados a la Bigness. La complejidad programática alcanza un grado tal que ya no puede ser sintetizada mediante un único gesto arquitectónico dominante, sino que se fragmenta en sistemas parcialmente autónomos. La organización interna se estructura prioritariamente a partir de la coreografía de flujos verticales, donde los sistemas de ascensores adquieren un papel determinante frente a los esquemas compositivos clásicos basados en jerarquías espaciales. Al mismo tiempo, el conjunto establece una relación de dominancia con su entorno, imponiendo su escala y presencia sin recurrir a estrategias de integración morfológica. Esta condición se refuerza mediante una disociación marcada entre la autonomía del universo interior, definido por su lógica programática y funcional, y la imagen de la envolvente exterior, que opera como una representación abstracta de esa complejidad interna.
La Idea Arquitectónica: Hibridación Programática y el Concepto de «Ciudad Vertical»
El fundamento conceptual del proyecto se articula en torno a la noción de “ciudad vertical”, una metáfora operativa que OMA desarrolla en contraste con los modelos del urbanismo europeo tradicional, basados en la dispersión funcional y la horizontalidad del tejido. El edificio plantea la condensación de la complejidad social y programática en un único volumen, formulando un modelo de densificación que actúa como enunciado arquitectónico sobre la viabilidad de una vida metropolitana intensamente concentrada.
Esta posición introduce una lectura crítica ambivalente. Por un lado, la ciudad vertical se presenta como una respuesta a los procesos de expansión urbana extensiva; por otro, puede interpretarse como una intensificación de las dinámicas económicas contemporáneas, donde la eficiencia espacial y la maximización del uso se integran en una lógica de concentración extrema. La arquitectura se sitúa así en un punto de fricción entre la estrategia urbana y la estructura económica, ratificando que la densidad adquiere un carácter simultáneamente espacial e ideológico.
La diversidad programática se materializa en un conglomerado de alta intensidad funcional que integra aproximadamente 72.000 m² de oficinas, 240 unidades residenciales, un hotel de 278 habitaciones, espacios para conferencias, comercio, restauración y equipamientos de ocio y fitness. Este ensamblaje está concebido para acoger a unos 5.000 usuarios diarios, entre residentes, trabajadores y huéspedes, cuya coexistencia en áreas comunes genera una fricción programática controlada. El objetivo es producir una intensidad de uso equiparable a la de un tejido barrial compacto, concentrada dentro de una única estructura edificada.
Las intenciones proyectuales declaradas por los socios de OMA revelan la productiva tensión que modela el edificio. Por un lado, la formalización estética de la condición metropolitana, articulada por Rem Koolhaas:
“A pesar de su escala y aparente solidez, los bloques desplazados del edificio crean una apariencia en constante cambio, diferente de cada parte de la ciudad. El hecho de que esté en pie hoy representa un pequeño triunfo de persistencia para la ciudad, el desarrollador, el contratista y los arquitectos”.
Esta visión, que celebra la percepción cinética desde el automóvil, es la poética del edificio. Por otro lado, el pragmatismo radical expresado por Ellen van Loon:
“La eficiencia ha sido un parámetro de diseño central desde el primer día. Las fuerzas extremas del mercado en juego a lo largo del proyecto, lejos de ser una restricción de diseño, de hecho, han reforzado nuestro concepto original. El resultado es un edificio denso y vibrante para la ciudad”.
No se trata de dos intenciones disociadas, en la medida en que la performance urbana del edificio depende directamente de una lógica interna de optimización intensiva, determinada por condicionantes económicos y por dinámicas de mercado. La articulación programática y espacial responde así a criterios de eficiencia y rentabilidad que estructuran el funcionamiento global del conjunto.
El concepto de ciudad vertical se apoya en la generación de sinergias inducidas entre programas habitualmente segregados. El diseño promueve el uso compartido de infraestructuras y servicios por parte de residentes, trabajadores y usuarios temporales del hotel, configurando un sistema de funcionamiento continuo a lo largo del día. Esta superposición de usos cuestiona las clasificaciones funcionales convencionales y permite interpretar el edificio como una estructura compleja de interacción permanente, organizada a partir de flujos programáticos superpuestos y relaciones de dependencia mutua.
Análisis Espacial, Formal y Constructivo: La Anatomía del Bloque
La configuración espacial, formal y material de De Rotterdam es la traducción directa de su compleja ambición programática y su diálogo con el entorno. El edificio es resultado de una lógica interna rigurosa que busca organizar la diversidad sin sacrificar la coherencia del conjunto.
Formalmente, el edificio se compone de tres torres interconectadas de 44 pisos que alcanzan una altura de 150 metros. Estas torres emergen de un basamento o «plinto» común de seis plantas que las unifica a nivel del suelo. La intervención más significativa ocurre a 90 metros de altura, donde los volúmenes de las torres se desplazan sutilmente.
Esta intervención a mitad de la altura genera una inesperada sensación de horizontalidad que rompe con la verticalidad absoluta del rascacielos convencional, la manifestación física de la hibridación programática. Los bloques desplazados representan visualmente los distintos programas interconectados de su interior, otorgando una forma externa a la lógica interna de la ciudad vertical. De ese modo, se crea una experiencia visual dinámica que redefine la silueta del edificio desde cada ángulo.
Organización Espacial y Secuencias de Uso
El pedestal de seis plantas funciona como un gran centro de tráfico público y un ámbito de intercambio peatonal que alberga los vestíbulos de las diferentes torres y los espacios comerciales. Este espacio organiza la coreografía de flujos de los aproximadamente 5,000 usuarios diarios, mediando entre la escala monumental del edificio y la escala humana de la calle.
Los diferentes departamentos, oficinas y el hotel se organizan en bloques distintos, garantizando la claridad funcional y la privacidad necesaria. Sin embargo, estos bloques se conectan en puntos estratégicos a través de instalaciones compartidas, para fomentar la interacción y materializar la idea de una comunidad vertical.
Sistemas Constructivos y Materialidad
El edificio de 230,000 toneladas se compone de un sistema estructural mixto de hormigón y acero que descansa sobre 1,200 pilotes hincados a más de 20 metros de profundidad. La envolvente es una fachada de montantes de aluminio y vidrio que unifica visualmente el complejo y le confiere una imagen de pulcritud absoluta. Esta piel homogénea, admite variaciones locales en la transparencia y la opacidad según los requerimientos de cada programa, que revelan la diversidad funcional de su interior representando la disyunción entre interior y exterior propia de la Bigness.
Implantación y Relaciones Urbanas: Un Hito Dominante en el Skyline
La inserción de De Rotterdam en el delicado tejido del waterfront de Wilhelminapier es una de sus facetas más polémicas, debido a que consolida una presencia dominante sobre su contexto urbano y establece un nuevo orden dimensional en un área ya poblada por otros hitos arquitectónicos. El edificio establece un diálogo con el río Maas y el icónico Puente Erasmus, pero su escala masiva redefine jerárquicamente su contexto. Esta condición fue agudamente observada por el crítico Bart Lootsma, quien afirmó:
“Los edificios que lo rodean -una mala torre Piano, un Foster barato, un Mecanoo raro y demasiado ambicioso y una caricatura de Siza de un rascacielos Art-Deco americano- se reducen a figurantes desesperados. El edificio de Piano adyacente al De Rotterdam, que con su fachada inclinada siempre fue un poco incómodo, ahora parece como si hubiera sido empujado a un lado por el moloch de OMA y se estuviera cayendo. De hecho, parece como si los demás edificios estuvieran a punto de ser derribados.” (Lootsma,2014)
A nivel de calle, el basamento del edificio se concibe como un dispositivo de mediación destinado a resolver la discontinuidad escalar entre el volumen de gran altura y la experiencia peatonal, aunque esa operación presenta resultados limitados. Su configuración como interfaz porosa, articulada mediante vestíbulos, áreas comerciales y espacios de restauración, busca activar el espacio público inmediato y establecer un vínculo funcional entre la estructura y la dinámica urbana circundante. En este sentido, De Rotterdam participa de manera directa en los procesos de densificación del distrito, actuando como pieza estructurante dentro de una transformación urbana aún en desarrollo, que ha contribuido a la consolidación de Kop van Zuid como un nodo metropolitano de creciente centralidad.
Dimensión Simbólica y Discursiva: El Manifiesto de la Densidad
La capacidad catalítica de De Rotterdam se manifiesta principalmente en el plano discursivo, donde el edificio opera como un dispositivo cultural que condensa una reflexión sobre los modelos de ciudad densa contemporánea. Su configuración volumétrica y programática formula un enunciado arquitectónico en torno a la concentración vertical como estrategia operativa frente a la escasez de suelo disponible y a las dinámicas de expansión urbana extensiva, situándose dentro de un debate más amplio sobre eficiencia territorial y compacidad metropolitana.
En el contexto específico de Rotterdam, la obra se inscribe dentro de una tradición de reconstrucción y redefinición urbana marcada por episodios de ruptura histórica. El edificio establece una continuidad con esa condición al asumir una presencia contundente, alineada con una cultura urbana que ha incorporado la experimentación arquitectónica como herramienta para redefinir su identidad y su estructura espacial. En este sentido, su implantación refuerza una narrativa urbana basada en la capacidad de adaptación y reorganización del tejido construido.
La apariencia fragmentada y variable del conjunto responde a una lógica que excede la composición formal. La modulación de volúmenes y la superposición programática permiten interpretar el edificio como una representación arquitectónica de la complejidad urbana contemporánea, caracterizada por la coexistencia de usos, ritmos y escalas diversas. Esta condición remite a una organización urbana basada en flujos interconectados, donde la zonificación rígida es sustituida por sistemas híbridos que articulan simultaneidad y densidad dentro de una misma estructura edificada.
Recepción Crítica, Influencia y Vigencia: Aportes y Cuestionamientos
Desde su finalización, la recepción crítica de De Rotterdam se ha articulado en torno a una marcada polarización entre el reconocimiento de su planteamiento conceptual y técnico y las objeciones relativas a su modelo de urbanidad y a su incidencia sobre el entorno inmediato. Su inclusión entre las obras nominadas al Premio Mies van der Rohe en 2015 y la concesión del galardón al Mejor Edificio Alto de Europa por el Council on Tall Buildings and Urban Habitat en 2014, confirman su consideración como un logro relevante dentro del panorama arquitectónico contemporáneo.
Sin embargo, el proyecto ha activado un debate crítico sostenido en torno a las consecuencias de la concentración programática y residencial a esta escala, así como a las condiciones de habitabilidad asociadas a entornos de densidad extrema. La noción de “ciudad vertical” ha sido analizada como un modelo que plantea interrogantes sobre su capacidad para reproducir la complejidad de relaciones sociales, espaciales y simbólicas propias de la ciudad horizontal, tradicionalmente basada en la continuidad del espacio público y en procesos de apropiación gradual.
Otra línea de discusión se centra en la posible transferibilidad del modelo. La implantación de De Rotterdam se apoya en un contexto urbano caracterizado por una alta tolerancia a la experimentación arquitectónica y por una historia reciente de reconstrucción y redefinición morfológica. En ciudades con tejidos históricos más estratificados y normativas patrimoniales estrictas, una operación de esta naturaleza podría entrar en conflicto con las lógicas de continuidad urbana y resultar incompatible con la escala preexistente.
Las observaciones críticas formuladas por autores como Lootsma, en relación con el carácter dominante del conjunto, remiten directamente a las implicaciones de la lógica de la Bigness. La búsqueda de densificación, entendida como estrategia territorial y económica, aparece aquí asociada a la generación de una nueva centralidad que tiende a diluir la escala y el carácter del entorno circundante, estableciendo una relación de desequilibrio con el tejido urbano previo.
A pesar de estas tensiones, la relevancia de De Rotterdam se mantiene en su capacidad para operar como un caso de estudio activo, que continúa alimentando una discusión necesaria sobre los límites, oportunidades y costes urbanos de las estrategias de densificación contemporánea.
Conclusión: Síntesis y Valoración Crítica del Paradigma
De Rotterdam es un paradigma construido de la ciudad vertical y una aportación al debate sobre la densificación urbana en el siglo XXI. Representa la culminación de décadas de investigación teórica de OMA sobre la capacidad de la Bigness para organizar la complejidad de la vida contemporánea.
La valoración crítica final es necesariamente ambivalente. El proyecto demuestra con un éxito rotundo la viabilidad técnica y programática de la hibridación a gran escala, pero su éxito como modelo urbano sostenible y socialmente replicable sigue siendo un debate abierto. Su lógica es la de la optimización y la eficiencia, no necesariamente la de la comunidad.
El edificio debe ser entendido como lo que es: un experimento arquitectónico con sus innegables logros y sus problemáticas limitaciones. De Rotterdam demuestra en un mismo ejercicio las enormes posibilidades y los considerables riesgos de la densificación vertical como estrategia de optimización territorial.
Probablemente, su mayor legado sea las preguntas que impone. Su presencia monumental fuerza a cuestionar continuamente las implicaciones sociales, culturales y urbanas de la incesante búsqueda de la densidad, en tanto toda operación constructiva de gran escala constituye una intervención de carácter estructural en las formas de organización, convivencia y uso compartido del espacio urbano.
Marcelo Gardinetti
Bibliografía
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Yaneva, Albena. Made by the Office for Metropolitan Architecture: An Ethnography of Design. Róterdam: 010 Publishers, 2009.
Fotografías: © Ossip van Duivenbode.
Las citas remiten a la memoria del proyecto y se incorporan en este trabajo con el único propósito de referenciar y contextualizar los conceptos allí desarrollados.
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