Déficit habitacional y especulación inmobiliaria en Buenos Aires

Derecho a la vivienda, mercado del suelo y producción social del hábitat

Una ciudad de contrastes

Un cartel de alquiler cuelga de una fachada en Almagro. A pocas cuadras, bajo la marquesina de un local cerrado, una persona organiza sus pertenencias para pasar la noche. La escena se reproduce, con distintas configuraciones, en diversos sectores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA): torres residenciales concebidas también como reserva de valor coexisten con asentamientos donde varios núcleos familiares comparten baño y cocina. Los organismos que relevan a la población en situación de calle presentan diferencias significativas en sus estimaciones. Mientras el Gobierno porteño registra alrededor de 1.845 personas y grupos familiares, organizaciones sociales y de derechos humanos calculan una cifra cercana a las 10.000 (CELS, ACIJ y Ministerio Público de la Defensa de la CABA, 2025). Más allá de la diferencia cuantitativa, ambos registros permiten identificar una misma tensión: la existencia de un parque habitacional considerable no garantiza el acceso efectivo a una vivienda para el conjunto de la población.

La distancia entre el parque construido y las condiciones de acceso constituye el punto de partida del trabajo. La Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado, y establece la responsabilidad estatal de reducir progresivamente el déficit habitacional. Este marco normativo convive, sin embargo, con una dinámica urbana determinada por la valorización del suelo, la inversión inmobiliaria y políticas públicas de alcance desigual y discontinuo. La relación entre estos procesos contribuye a explicar la persistencia del déficit habitacional y el aumento de la población en situación de calle, aunque no permite atribuirles una causa única. Factores demográficos, fiscales y macroeconómicos intervienen de manera concurrente, mientras que las condiciones de valorización del suelo inciden sobre la forma en que esos factores se expresan territorialmente.

La diferencia entre las cifras de población en situación de calle constituye, además, un problema metodológico relevante. Los registros institucionales y los relevamientos realizados por organizaciones sociales parten de criterios diferentes para definir, identificar y contabilizar esta población. Por ello, la discrepancia no puede interpretarse únicamente como una diferencia de magnitud: también revela distintas formas de construir estadísticamente el fenómeno. Esta cuestión requiere un tratamiento específico dentro del análisis.

El trabajo persigue cinco objetivos. En primer lugar, caracteriza el déficit habitacional en la CABA como un fenómeno estructural y reconstruye su evolución desde la conformación de las primeras villas, durante la década de 1930, hasta su configuración contemporánea. En segundo término, contrasta la hipótesis central con explicaciones alternativas de carácter demográfico, fiscal y macroeconómico. En tercer lugar, examina la respuesta estatal reciente, con especial atención a la relación entre dispositivos asistenciales y mecanismos de control institucional. En cuarto lugar, analiza la urbanización de la Villa 31 como un caso territorial que permite observar las tensiones entre integración urbana, acceso a la vivienda y valorización inmobiliaria. Finalmente, sistematiza los antecedentes de la producción social del hábitat y analiza el papel de las organizaciones sociales frente a las restricciones de la política habitacional, para formular lineamientos de política pública sustentados en la literatura especializada.

La pregunta que organiza el trabajo puede formularse del siguiente modo: ¿cómo explicar que, en la ciudad con mayor capacidad fiscal y el producto interno bruto per cápita más elevado del país, el derecho constitucional a una vivienda digna coexista con un déficit habitacional persistente y con una población en situación de calle de magnitud significativa? La hipótesis sostiene que esta contradicción responde predominantemente a las condiciones estructurales de un modelo urbano en el que el suelo y la vivienda funcionan como activos de valorización financiera (Rolnik, 2017; Harvey, 2013), antes que a deficiencias circunstanciales de gestión o a una insuficiencia física del parque habitacional. Se trata de una relación de peso relativo y no de una explicación monocausal. El análisis posterior examina la incidencia de otros factores y permite establecer hasta qué punto la renta urbana conserva capacidad explicativa frente a ellos.

Derecho a la ciudad, renta urbana y financiarización de la vivienda

El marco conceptual se articula en torno a la noción de derecho a la ciudad formulada por Lefebvre (1969), entendida como un derecho colectivo a intervenir en la producción del espacio urbano y a transformarlo de acuerdo con las necesidades de quienes lo habitan. Desde esta perspectiva, el acceso a la ciudad no se reduce a la disponibilidad de vivienda, infraestructura o servicios urbanos. También comprende la posibilidad de incidir sobre los procesos económicos, políticos y espaciales que determinan su distribución.

Harvey (2013) desarrolla esta perspectiva al vincular la urbanización contemporánea con los procesos de acumulación de capital. La producción del entorno construido constituye, en este marco, un mecanismo para absorber excedentes de capital y generar nuevas oportunidades de valorización. El suelo urbano y la vivienda adquieren así una doble condición: son soportes materiales del hábitat y, simultáneamente, activos susceptibles de apreciación económica. Esta tensión resulta central para interpretar las dificultades de acceso a la vivienda en áreas donde el valor del suelo aumenta con mayor rapidez que la capacidad de pago de una parte de la población.

Castells (1974) sitúa los conflictos urbanos en relación con el acceso a los bienes de consumo colectivo, entre ellos la vivienda, el transporte y los equipamientos. Las limitaciones de la provisión estatal pueden favorecer la formación de movimientos sociales que disputan la producción, gestión y distribución de estos recursos. El conflicto habitacional adquiere así una dimensión política: no se refiere únicamente a la cantidad de unidades disponibles, sino también a las condiciones bajo las cuales determinados grupos acceden al suelo, a la infraestructura y a los servicios urbanos.

En una escala complementaria, Sassen (1991) analiza la transformación de las ciudades globales a partir de la concentración de capital financiero y servicios avanzados. Esta reorganización económica produce efectos sobre la estructura urbana y contribuye a profundizar la polarización socioespacial. La valorización de determinadas áreas centrales puede incrementar los costos de localización y desplazar a sectores de menores ingresos hacia territorios con menor disponibilidad de oportunidades laborales, equipamientos y servicios.

Para el caso porteño adquiere particular relevancia el aporte de Rolnik (2017), quien analiza la financiarización de la vivienda como un proceso mediante el cual un bien asociado históricamente a la reproducción social se incorpora de manera creciente a los circuitos financieros. La expansión del crédito hipotecario, la transformación de los mercados de alquiler y la creciente consideración de la vivienda como activo de inversión modifican las condiciones de acceso al alojamiento. Desde esta perspectiva, el déficit habitacional no puede medirse exclusivamente mediante la relación entre población y cantidad de viviendas: también requiere examinar las formas de propiedad, ocupación, valorización y disponibilidad efectiva del parque residencial.

En el ámbito latinoamericano, Pírez (1995, 2016) propone analizar la gestión urbana a partir de la interacción entre actores sociales y de la coexistencia de distintas modalidades de producción y consumo de la urbanización. Este enfoque permite incorporar al análisis las relaciones entre Estado, mercado y organizaciones sociales, así como las diferentes formas de acceso al suelo y a la vivienda.

Di Virgilio y Rodríguez (2013) desarrollan, en esta línea, el concepto de producción social del hábitat para referirse a los procesos mediante los cuales organizaciones comunitarias y grupos de habitantes producen vivienda, infraestructura y espacio urbano mediante circuitos que pueden diferir de los mecanismos convencionales del mercado. Estas experiencias permiten observar otras formas de relación entre organización colectiva, producción territorial y acceso al hábitat. Al mismo tiempo, muestran las tensiones que surgen cuando estas modalidades se articulan, confrontan o complementan con las políticas estatales y con las condiciones del mercado inmobiliario.

En conjunto, estos aportes permiten construir un marco para analizar la relación entre vivienda, suelo y producción urbana. El déficit habitacional aparece así como un fenómeno que involucra dimensiones materiales, económicas, institucionales y territoriales, cuya articulación debe contrastarse con explicaciones demográficas, fiscales y macroeconómicas antes de establecer el peso específico de la renta urbana y de la financiarización en el caso de la CABA.

Explicaciones alternativas y economía urbana del déficit habitacional

Someter la hipótesis central a explicaciones alternativas permite precisar su alcance y establecer qué factores intervienen de manera independiente en la configuración del déficit habitacional. La literatura de economía urbana y de políticas de suelo identifica, al menos, seis dimensiones relevantes: dinámica demográfica y estructura de los hogares, capacidad fiscal del sector público, inflación y condiciones macroeconómicas, costos de construcción, disponibilidad de crédito hipotecario y funcionamiento del mercado laboral. Su consideración resulta necesaria para evitar una explicación monocausal del problema.

Los cambios demográficos y familiares modifican la demanda de vivienda incluso cuando la población total permanece estable. La reducción del tamaño medio de los hogares, el crecimiento de los hogares unipersonales y la mayor movilidad residencial de la población joven incrementan la cantidad de unidades requeridas. Una ciudad puede, por tanto, registrar un aumento del número de hogares sin experimentar un crecimiento equivalente de habitantes. Este proceso contribuye a explicar la expansión de la demanda, aunque no permite determinar por sí mismo por qué esa demanda se resuelve mediante un aumento de los precios del parque existente en lugar de traducirse en una ampliación suficiente de la oferta formal.

Las restricciones fiscales también condicionan la capacidad del Estado para sostener programas de vivienda social en el tiempo. La discontinuidad presupuestaria puede limitar tanto la construcción de nuevas unidades como las políticas de acceso al suelo y de mejoramiento habitacional. A ello se suma la inflación, que afecta de manera directa la posibilidad de desarrollar crédito hipotecario de largo plazo y reduce la capacidad de los hogares para acumular el ahorro inicial requerido para adquirir una vivienda. En este contexto, los hogares con capacidad de ahorro pueden recurrir al mercado inmobiliario como mecanismo de preservación del valor, reforzando la consideración de la vivienda como activo económico.

El costo de construcción constituye otra restricción relevante. La volatilidad cambiaria y la estructura de precios de los insumos inciden sobre el costo final de las nuevas unidades y dificultan la producción de vivienda accesible mediante mecanismos convencionales de mercado. La disponibilidad de crédito hipotecario determina, a su vez, qué sectores de la población pueden transformar ingresos presentes en capacidad de adquisición de un activo de largo plazo. La contracción del crédito hipotecario argentino desde la década de 1990 contribuyó a desplazar una parte creciente de la demanda hacia el mercado de alquileres. Finalmente, las condiciones del mercado laboral establecen la capacidad efectiva de los hogares para afrontar los costos habitacionales. La informalidad laboral y el deterioro del salario real frente al precio de los alquileres restringen el acceso a la vivienda incluso cuando existe oferta disponible.

Estos factores no necesariamente contradicen la hipótesis central. En determinados contextos, pueden reforzarla al interactuar con las condiciones de valorización del suelo y de la vivienda. La relación entre oferta, regulación y precios constituye, en este sentido, un punto de contraste relevante. Alonso (1964) y, posteriormente, Glaeser y Gyourko (2018) sostienen desde la economía urbana que una parte significativa de los problemas habitacionales de las grandes ciudades deriva de restricciones normativas a la oferta, entre ellas límites a la edificabilidad, procedimientos de habilitación prolongados y oposición vecinal a la densificación. Desde esta perspectiva, una ampliación de la capacidad constructiva permitiría aumentar la oferta y moderar los precios.

El caso de la CABA presenta, sin embargo, elementos que dificultan una aplicación directa de esta explicación. La ciudad no presenta restricciones homogéneas a la edificabilidad y una parte importante de su desarrollo inmobiliario reciente se concentra precisamente en edificios de alta densidad. El crecimiento de este segmento no estuvo acompañado por una reducción equivalente del déficit habitacional ni de la población en situación de calle. La cuestión, por tanto, no parece reducirse a la cantidad de superficie construida. También requiere examinar el destino de esa producción, las condiciones de acceso y las relaciones entre valor de uso y valor de cambio de la vivienda.

Desde una perspectiva institucionalista, Smolka (2013) muestra que una parte significativa del valor capturado por el mercado del suelo en América Latina deriva de decisiones públicas, como modificaciones normativas, inversiones en infraestructura y obras urbanas. La valorización inmobiliaria no surge únicamente de la escasez física del suelo. También se relaciona con transformaciones producidas o habilitadas por la acción estatal. La debilidad de los instrumentos de captación de plusvalías limita, en este contexto, la posibilidad de convertir una parte de ese incremento de valor en recursos destinados a vivienda e infraestructura accesibles.

Este planteo permite vincular la economía urbana con la teoría crítica sin desconocer la incidencia de las variables demográficas, fiscales, crediticias y laborales. El problema consiste en determinar cómo interactúan esas condiciones dentro de una estructura urbana concreta. En el caso porteño, la hipótesis sostiene que buena parte de sus efectos se canaliza a través de un mercado del suelo caracterizado por procesos de valorización en los que la intervención pública tiene un papel relevante, mientras los mecanismos destinados a redistribuir parte de esa renta presentan un alcance limitado.

Enfoque metodológico

El trabajo adopta la modalidad de ensayo historiográfico-crítico, propia de la divulgación especializada en estudios urbanos. En consecuencia, prescinde de la estructura IMRAD y organiza el análisis mediante una secuencia argumentativa sustentada en la interpretación de fuentes documentales. El enfoque es cualitativo e interpretativo y articula dos conjuntos principales de fuentes: literatura académica sobre teoría urbana crítica, economía urbana y estudios del hábitat popular en Argentina; e informes institucionales y documentos oficiales producidos por organismos públicos y de derechos humanos, utilizados para incorporar información cuantitativa reciente sobre déficit habitacional y situación de calle.

La selección bibliográfica responde a tres criterios. El primero es la relevancia disciplinar. Se priorizaron trabajos consolidados en sociología urbana, historia urbana, geografía crítica y economía urbana, identificados a partir de su circulación en publicaciones especializadas y de su presencia recurrente en la literatura secundaria sobre Buenos Aires. El segundo criterio es la pertinencia empírica: se otorgó prioridad a investigaciones referidas al Área Metropolitana de Buenos Aires y a la Villa 31, mientras que los estudios de otras ciudades se incorporaron principalmente para establecer contrastes. El tercer criterio es la confrontación teórica. Una vez identificada la bibliografía vinculada con la hipótesis central, se incorporaron trabajos de economía urbana de orientación neoclásica e institucionalista que permiten discutirla y establecer sus límites.

La elección de la Villa 31 como estudio de caso responde a un muestreo teórico antes que estadístico. No se considera un caso representativo del conjunto de villas porteñas, sino un caso crítico en el sentido planteado por Flyvbjerg (2006), debido a la convergencia de cuatro condiciones.

• Una trayectoria de informalidad urbana de casi un siglo, documentada de manera continua desde la década de 1930.
• Un proceso reciente de intervención pública de gran escala, acompañado por un marco normativo específico y una institucionalidad propia, vinculada a la SECISYU.
• Una elevada presión inmobiliaria asociada con su localización sobre un área de alto valor potencial del suelo, próxima a sectores centrales de la ciudad.
• Un volumen considerable de documentación académica e institucional que permite reconstruir sus transformaciones mediante fuentes secundarias.

La combinación de estas condiciones permite observar con particular claridad las relaciones entre integración urbana, intervención estatal y valorización inmobiliaria. El caso presenta, además, una densidad documental suficiente para contrastar procesos territoriales concretos con la hipótesis formulada a escala general.

El análisis documental comprende tres operaciones principales. La primera consiste en reconstruir cronológicamente el marco normativo aplicable al barrio mediante leyes, decretos y resoluciones identificados en la bibliografía. La segunda comprende la lectura crítica de informes técnicos y trabajos académicos que documentan las condiciones materiales y territoriales de la urbanización. La tercera confronta estos materiales con los datos cuantitativos disponibles sobre la evolución del valor inmobiliario en el entorno.

Los datos relativos a la magnitud del déficit habitacional y de la población en situación de calle se interpretan, por tanto, en relación con los aportes sobre derecho a la ciudad, renta urbana y financiarización de la vivienda. Esta lectura se contrasta con los procesos históricos de producción del hábitat popular documentados por la historiografía urbana, de modo que las transformaciones del mercado y de las políticas públicas puedan analizarse conjuntamente con las formas concretas de ocupación, producción y apropiación del territorio.

Evolución histórica del hábitat popular en Buenos Aires

Comprender el déficit habitacional contemporáneo requiere reconstruir los procesos que configuraron las formas de acceso al suelo y a la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y su área metropolitana. Yujnovsky (1984) muestra que la política habitacional argentina atravesó, entre 1955 y 1981, transformaciones vinculadas con los distintos ciclos políticos, alternando períodos de intervención estatal mediante la producción de vivienda pública con etapas de retracción del Estado como proveedor directo. Ballent (2018) identifica una dinámica semejante durante los dos primeros gobiernos peronistas, cuando la construcción de grandes conjuntos habitacionales coexistió con políticas de erradicación de villas de emergencia. Esta coexistencia entre producción habitacional y control territorial constituye una característica persistente de la intervención pública sobre el hábitat popular y permite comprender algunas de las tensiones que todavía atraviesan las políticas urbanas.

La historiografía urbana también revisó las categorías utilizadas para analizar la urbanización popular. Massidda (2018) advierte que el concepto de informalidad suele aplicarse a realidades urbanas heterogéneas, lo que puede ocultar diferencias históricas, jurídicas, morfológicas y sociales entre las distintas formas de ocupación del suelo. Por ello, propone distinguir entre villas, asentamientos y otras modalidades de producción del hábitat a partir de sus condiciones específicas. Los trabajos de Cravino (2006, 2008, 2009) resultan centrales para este campo de estudios. Sus investigaciones muestran que la urbanización informal se consolidó como uno de los principales mecanismos de acceso al suelo para los sectores populares del Área Metropolitana de Buenos Aires, en un contexto caracterizado por las dificultades estructurales de acceso al mercado formal de vivienda.

El análisis de la Villa 31 de Retiro adquiere particular relevancia en este marco (Cravino, 2009). Su localización, próxima a áreas centrales y sobre suelo con elevada renta potencial, diferencia al barrio de otros espacios de urbanización popular del área metropolitana. La ubicación condicionó históricamente tanto los procesos de erradicación como las posteriores iniciativas de integración urbana. El suelo aparece así como una dimensión central para comprender la trayectoria del barrio.

Varela y Cravino (2009) sostienen que la diversidad del hábitat popular requiere categorías analíticas capaces de distinguir situaciones que presentan diferentes procesos de formación, consolidación y regulación. En una línea similar, Herzer, Di Virgilio, Rodríguez y Redondo (2008) proponen hablar de informalidades, en plural, para dar cuenta de la variedad de condiciones habitacionales presentes en Buenos Aires. El inquilinato precario, la ocupación de inmuebles vacantes y los asentamientos sobre suelo fiscal o privado responden a dinámicas específicas de acceso, producción y permanencia.

Este recorrido permite identificar una tensión histórica entre localización popular y valorización del suelo. La presencia de sectores de bajos ingresos en áreas cuya renta inmobiliaria aumenta ha sido objeto, en distintos períodos, de políticas de erradicación y desplazamiento. En etapas posteriores, esas mismas localizaciones se incorporaron a proyectos de urbanización y renovación urbana en los que la integración habitacional convive con procesos de transformación del entorno y valorización inmobiliaria. La Villa 31 permite examinar esta relación de manera concreta. Para hacerlo, resulta necesario considerar previamente las condiciones institucionales y económicas que estructuran el mercado habitacional porteño.

Marco institucional, mercado inmobiliario y políticas públicas

Los diagnósticos institucionales y la literatura especializada coinciden en identificar un déficit habitacional de carácter estructural, expresado en situaciones de hacinamiento, precariedad edilicia y dificultades para determinar la magnitud efectiva de la demanda. A estas condiciones se suma una capacidad estatal limitada para intervenir de manera sostenida sobre el mercado del suelo y de los alquileres. Cuenya (2000) identifica, hacia fines del siglo XX, una transformación de la política habitacional argentina caracterizada por la retracción del Estado como productor directo de vivienda. En la CABA, este proceso se expresó en modalidades de intervención focalizadas y subsidiarias, con un peso creciente de programas de alcance limitado frente a políticas permanentes de producción pública.

Del Río (2011) muestra que la localización de la vivienda social está condicionada por la estructura del mercado del suelo y no responde exclusivamente a criterios técnicos. Los proyectos habitacionales tienden a concentrarse en áreas de menor valorización inmobiliaria, lo que puede reforzar patrones de segregación residencial y limitar el acceso de los sectores de menores ingresos a empleos, equipamientos y servicios urbanos. La localización constituye, por tanto, una dimensión sustantiva de la política habitacional: la producción de unidades no garantiza por sí misma una distribución equitativa de las oportunidades urbanas.

La literatura especializada también cuestiona la posibilidad de explicar el déficit únicamente mediante la cantidad física de viviendas disponibles. Pírez (2016) plantea que la vivienda posee una doble condición: constituye un bien de uso necesario para la reproducción cotidiana y, simultáneamente, un activo de acumulación patrimonial. En contextos de inflación e inestabilidad monetaria, como el argentino, esta segunda dimensión adquiere particular relevancia. El mercado inmobiliario puede funcionar como mecanismo de preservación del valor, modificando las condiciones bajo las cuales se produce, retiene y asigna el parque residencial.

Rolnik (2017) incorpora el mercado de alquileres al análisis de la financiarización de la vivienda. En la CABA, el aumento de los cánones locativos y las dificultades de acceso al alquiler formal restringen las posibilidades de permanencia de los hogares con menores ingresos y pueden intensificar procesos de desplazamiento residencial. Estas dinámicas adquieren particular importancia cuando los ingresos laborales evolucionan por debajo de los costos habitacionales. Harvey (2013) sitúa estos procesos dentro de la lógica de la urbanización capitalista, en la que la producción y transformación del espacio construido constituyen mecanismos de valorización del capital. El aumento del valor del suelo puede, en consecuencia, modificar la composición social de determinados sectores urbanos sin que exista una reducción equivalente de la cantidad de viviendas construidas.

La respuesta del Gobierno de la Ciudad ha sido caracterizada por diversos informes institucionales como predominantemente asistencial y reactiva, y determinadas intervenciones han sido cuestionadas por su dimensión coercitiva. El informe elaborado por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Ministerio Público de la Defensa de la CABA señala que la expansión de dispositivos transitorios de alojamiento convive con prácticas de remoción de personas del espacio público y con discursos vinculados al orden y la limpieza urbana. Desde esta perspectiva, una parte de la intervención pública se concentra en administrar las manifestaciones visibles de la exclusión residencial, mientras la provisión de soluciones habitacionales permanentes mantiene un alcance insuficiente.

Esta modalidad presenta antecedentes en distintos períodos de la historia urbana porteña. Durante la última dictadura militar, la política de erradicación compulsiva de villas desplazó a aproximadamente 200.000 personas fuera de la ciudad y liberó terrenos que posteriormente quedaron sujetos a procesos de valorización inmobiliaria. La relación entre desplazamiento residencial y transformación del suelo constituye uno de los antecedentes más significativos para comprender la dimensión territorial de las políticas de erradicación.

Las diferencias entre estos procesos históricos y las políticas contemporáneas son relevantes, pero persiste una cuestión común: la regulación de la permanencia de los sectores populares en áreas de elevada renta potencial. Los organismos de control y de defensa de derechos señalan que la disponibilidad de recursos y capacidades institucionales no se ha traducido en una política habitacional de alcance estructural. La producción sostenida de vivienda pública, el acceso estable al suelo urbano y los mecanismos de regulación del mercado inmobiliario continúan ocupando un lugar limitado frente a dispositivos asistenciales de carácter temporal.

La situación de calle como expresión del déficit habitacional

La reconstrucción histórica del hábitat popular y el análisis del mercado inmobiliario permiten abordar una de las manifestaciones más críticas del déficit habitacional: la población que pernocta en veredas, plazas, estaciones, umbrales y otros espacios públicos. Como se señaló en la presentación del problema, los relevamientos recientes muestran diferencias sustantivas entre los registros oficiales y las estimaciones de organizaciones sociales y organismos de derechos humanos. La magnitud de esa diferencia alcanza casi seis veces entre el registro gubernamental y algunas estimaciones alternativas.

La brecha requiere una consideración metodológica específica. El relevamiento oficial de la Ciudad se basa, habitualmente, en un conteo puntual realizado durante una noche determinada, que registra a las personas visibles en el espacio público en el momento del operativo. Este procedimiento puede excluir a quienes pernoctan en paradores, hogares de tránsito, hoteles-pensión financiados mediante subsidios habitacionales transitorios u otros alojamientos temporarios provistos por el Estado. Algunas organizaciones sociales incorporan estas situaciones dentro de una concepción más amplia de la situación de calle, que comprende distintas formas de inestabilidad residencial.

También existen diferencias en la definición de la población relevada. El criterio oficial tiende a circunscribir la categoría a quienes se encuentran efectivamente en la vía pública, mientras que organizaciones como el CELS y la ACIJ consideran, además, trayectorias caracterizadas por el tránsito recurrente entre la calle, alojamientos temporarios y viviendas precarias. Los dos criterios responden a objetos de medición diferentes. Por ello, la discrepancia no debería reducirse a una controversia sobre cifras, sino considerarse un problema de definición y producción de información pública. La construcción de registros comparables y auditables permitiría mejorar el diagnóstico y evaluar con mayor precisión la evolución del fenómeno.

La caracterización de estas diferencias constituye, en este trabajo, una interpretación de las divergencias documentadas por las fuentes citadas y no un análisis metodológico primario de los instrumentos utilizados por cada organismo. Su evaluación precisa requiere contrastar directamente las fichas técnicas y los criterios de relevamiento correspondientes.

Bachiller (2021) sostiene que el incremento de la población en situación de calle en el Área Metropolitana de Buenos Aires, particularmente durante la pandemia de COVID-19, debe analizarse en relación con procesos estructurales de pobreza urbana, expulsión residencial, aumento de los costos de alquiler y debilitamiento de las redes de protección social. Desde esta perspectiva, la situación de calle no constituye únicamente el resultado de trayectorias individuales, sino una manifestación de las desigualdades que atraviesan la producción y el acceso al hábitat.

La permanencia en el espacio público evidencia, en este sentido, las dificultades del sistema urbano para garantizar estabilidad residencial a los sectores de menores ingresos. El fenómeno adquiere una dimensión territorial precisa cuando se observa la relación entre localización, valor del suelo y acceso a la vivienda. El caso de la Villa 31 permite examinar esa relación en un área donde la integración de un barrio popular coincide con un proceso de transformación y valorización inmobiliaria del entorno.

Villa 31: integración urbana y valorización inmobiliaria

La Villa 31, localizada en el barrio de Retiro, concentra varias de las tensiones examinadas en los apartados anteriores entre derecho al hábitat, integración urbana y valorización del suelo. Su origen se remonta a la década de 1930, cuando un grupo de inmigrantes europeos, en su mayoría de origen polaco y empleados como jornaleros portuarios, se asentó en terrenos fiscales próximos a la estación ferroviaria de Retiro (Bellardi y De Paula, 1986). Desde su formación, la localización constituyó una condición determinante de su trayectoria: el barrio se desarrolló junto a la terminal ferroviaria y de ómnibus, próximo al puerto y a áreas centrales de actividad económica y financiera. Se trata, por tanto, de un territorio de origen popular emplazado sobre suelo con elevada renta potencial.

Entre 1955 y 1982, la Villa 31 atravesó sucesivos procesos de erradicación. Durante la última dictadura cívico-militar, la reducción de la población alcanzó una magnitud particularmente significativa: el número de familias residentes descendió de aproximadamente seis mil a cuarenta durante los primeros cuatro años del gobierno de facto (Bellardi y De Paula, 1986, citado en Capalbo y Percossi Bossero, 2020). La resistencia vecinal, articulada con sectores de la Iglesia y con acciones judiciales, contribuyó a frenar los desalojos. Tras el retorno de la democracia, el barrio recuperó progresivamente población, aunque continuó expuesto a desplazamientos parciales, entre ellos los asociados con la construcción de la autopista Illia en 1995.

Una nueva etapa comenzó en 2009 con la sanción de la Ley N.º 3343, que estableció la urbanización del barrio y creó una Mesa de Gestión y Planeamiento con participación vecinal. La aplicación de la norma se desarrolló de manera gradual y enfrentó demoras durante los años siguientes. En 2015, el Gobierno de la Ciudad creó mediante el Decreto N.º 363 la Secretaría de Integración Social y Urbana (SECISYU), organismo encargado de conducir el proceso de urbanización de la Villa 31 (Capalbo y Percossi Bossero, 2020).

A partir de entonces, la transformación del barrio quedó vinculada a un proceso más amplio de renovación del entorno de Retiro. Este proceso combinó obras públicas, equipamiento urbano, venta de tierras fiscales para desarrollos privados y actuaciones destinadas a la integración del barrio popular. La coexistencia de estas intervenciones resulta relevante porque permite analizar conjuntamente la producción de infraestructura, la regularización urbana y la valorización del suelo.

Entre las principales obras públicas se encuentra el parque elevado proyectado sobre el trazado liberado de la autopista Illia, inspirado en el modelo del High Line de Nueva York. Su construcción implicó la relocalización de alrededor de un centenar de familias del sector denominado Cristo Obrero (Capalbo y Percossi Bossero, 2020). Paralelamente, la venta de predios fiscales próximos al barrio y la subasta de terrenos de la antigua playa ferroviaria de Catalinas Norte incorporaron superficies de alto valor potencial al circuito inmobiliario. Entre los antecedentes se encuentra el antiguo Hospital Ferroviario, adquirido por un grupo inversor en 2008 y vendido ocho años después con una ganancia superior al 280 por ciento.

Estos procesos pueden interpretarse mediante la teoría de la brecha de renta (rent gap) desarrollada por Smith (2012), según la cual determinados sectores urbanos adquieren interés para la inversión cuando la diferencia entre su valor actual y su renta potencial alcanza una magnitud suficiente para estimular procesos de renovación. La intervención pública puede contribuir a modificar esa relación mediante obras de infraestructura, cambios normativos y nuevas condiciones de accesibilidad. Cuenya (2012) identifica, en este tipo de transformaciones, modificaciones simultáneas en la rentabilidad de los usos del suelo, en la configuración funcional y físico-espacial del área y en los mecanismos de gestión pública que intervienen sobre ella.

Estas transformaciones tienen una dimensión arquitectónica y urbana concreta. La liberación de la traza de la autopista, la reconversión de antiguos predios ferroviarios en superficies potencialmente edificables y las modificaciones de las condiciones de edificabilidad del entorno de Retiro alteran la estructura física y económica del área. La valorización del suelo constituye una consecuencia esperable de determinadas mejoras de accesibilidad, infraestructura y espacio público. La cuestión relevante para este análisis reside en cómo se distribuye ese incremento de valor entre los distintos actores y territorios involucrados.

En el caso de Retiro, una parte significativa de las superficies liberadas fue incorporada a operaciones de desarrollo privado, mientras el barrio popular contiguo recibió intervenciones orientadas principalmente a la infraestructura, la regularización y la integración urbana. Esta diferencia permite examinar la relación entre inversión pública, transformación morfológica y distribución de las rentas generadas por el proceso de renovación. Los indicadores normativos y de edificabilidad mencionados en este apartado corresponden a tendencias documentadas en la bibliografía urbanística sobre la rehabilitación de Retiro; su cuantificación precisa requiere contrastar directamente el Código Urbanístico de la CABA y las modificaciones específicas aplicables al área.

La urbanización de la Villa 31 adquirió así una doble dimensión. Por un lado, respondió a demandas históricas de reconocimiento, infraestructura y acceso formal a la ciudad. Por otro, se desarrolló simultáneamente con una transformación del entorno caracterizada por nuevas inversiones y procesos de valorización inmobiliaria. Las obras de mejoramiento de viviendas, provisión de redes de agua, electricidad y cloacas y rehabilitación de espacios públicos coexistieron con procesos de relocalización que generaron controversias, especialmente en las manzanas 12 y 104 y en el sector denominado Bajo Autopista.

Las condiciones materiales de algunas de las viviendas construidas para las relocalizaciones introducen otro aspecto relevante. Un relevamiento realizado a dos años de la entrega registró filtraciones, deficiencias en las instalaciones sanitarias y eléctricas y fallas de fábrica en el equipamiento de cocina (Capalbo y Percossi Bossero, 2020). Estas deficiencias permiten evaluar el proceso de urbanización desde una dimensión constructiva que complementa el análisis institucional y económico. La integración urbana no depende exclusivamente de la regularización dominial o de la conexión a las redes de infraestructura; también requiere condiciones adecuadas de habitabilidad, calidad constructiva y mantenimiento.

El caso de la Villa 31 permite observar, en una escala territorial concreta, la relación entre integración socio-urbana y valorización del entorno. La intervención estatal reconoce demandas históricas de acceso a infraestructura, servicios y regularización, al mismo tiempo que modifica las condiciones de accesibilidad, uso y valor del suelo circundante. Esta coexistencia no implica que ambos procesos sean necesariamente equivalentes ni que uno determine de manera automática al otro. Su relación depende de las condiciones de tenencia, de los mecanismos de financiamiento y de las reglas que regulan la transferencia y valorización del suelo.

En este punto adquiere importancia la dimensión jurídica de la integración. La formalización de la propiedad y la incorporación del barrio al catastro urbano pueden ampliar derechos y mejorar las condiciones de acceso a servicios, pero también pueden incorporar las parcelas a circuitos de valoración y transferencia patrimonial. La normativa urbanizadora prevé mecanismos de pago de las parcelas y contempla la ejecución hipotecaria ante determinadas situaciones de incumplimiento. Estas condiciones mantienen abierta la posibilidad de desplazamientos posteriores de parte de la población original. La literatura sobre gentrificación en contextos latinoamericanos permite identificar este riesgo y establece herramientas para su seguimiento (Herzer, 2008; Janoschka, 2016), aunque la existencia de mecanismos de formalización no permite afirmar por sí misma que ese proceso vaya a producirse.

Objeciones y matices a la hipótesis de la valorización

Sostener que la integración de la Villa 31 presenta una dimensión ambivalente no implica afirmar que toda valorización inmobiliaria produzca desplazamiento residencial. Para precisar el alcance de la hipótesis, conviene considerar tres cuestiones: si la valorización conduce necesariamente a la expulsión de la población original, qué condiciones institucionales permiten compatibilizar renovación urbana y permanencia, y hasta qué punto las conclusiones para la Ciudad de Buenos Aires pueden dialogar con experiencias de otras ciudades latinoamericanas. La literatura revisada permite responder estas preguntas de manera parcial y establecer algunos límites al argumento.

En primer lugar, la valorización inmobiliaria no determina por sí misma el desplazamiento de los residentes. El resultado depende, en buena medida, de las condiciones de tenencia y de los instrumentos que regulan la transferencia de la propiedad. Las formas colectivas o cooperativas de propiedad, así como los mecanismos que separan el derecho de uso de la posibilidad de venta individual durante determinados períodos, pueden ofrecer mayores condiciones de permanencia. En estos casos, el incremento del valor del entorno puede coexistir con la permanencia de los habitantes originales. La experiencia comparada de programas de regularización con mecanismos de protección frente al desplazamiento ofrece antecedentes en este sentido.

En segundo lugar, existen procesos de urbanización acompañados por valorización inmobiliaria que no han producido, al menos hasta el momento, desplazamientos masivos verificables. Aplicar esta conclusión de manera anticipada a la Villa 31 supondría atribuir un resultado que la evidencia disponible todavía no permite establecer. La evolución futura dependerá, entre otros factores, de las condiciones normativas de la tenencia, de las modalidades de financiamiento y de los mecanismos previstos para la ejecución hipotecaria y la transferencia de las parcelas.

En tercer lugar, la integración urbana puede coexistir con procesos de valorización sin producir necesariamente gentrificación. Para ello se requieren instrumentos capaces de proteger la permanencia y distribuir parte de las rentas generadas por la transformación urbana. Entre ellos pueden considerarse cláusulas temporales de inalienabilidad, bancos de suelo e instrumentos tributarios de captación de plusvalías. Estas herramientas permiten orientar una parte del incremento del valor producido por inversiones y decisiones públicas hacia objetivos habitacionales, en lugar de dejar que se incorpore exclusivamente al circuito privado de valorización.

Las tres objeciones permiten precisar la hipótesis general. La cuestión no reside en establecer una incompatibilidad abstracta entre valorización e integración social, sino en analizar las condiciones institucionales bajo las cuales ambos procesos se articulan. En el caso de la Villa 31, la ausencia o debilidad de determinados mecanismos de protección de la permanencia puede aumentar la exposición de los hogares a futuras presiones inmobiliarias. Desde esta perspectiva, la discusión adquiere una dimensión de política urbana: resulta necesario identificar qué instrumentos de tenencia, regulación del suelo y captación de rentas pueden sostener procesos de integración sin convertir la formalización habitacional en un mecanismo potencial de desplazamiento.

Producción social del hábitat y experiencias de autogestión

Frente a las limitaciones persistentes de la política habitacional estatal, las organizaciones sociales, cooperativas y colectivos territoriales han desarrollado capacidades propias de producción del hábitat popular en Buenos Aires. Estas experiencias articulan autogestión, organización comunitaria y formas colectivas de acceso al suelo, y constituyen modalidades de producción urbana que pueden complementar o disputar los mecanismos convencionales del mercado y de la política pública.

Rodríguez, Di Virgilio, Procupez, Vio, Ostuni, Mendoza y Morales (2007) reconstruyen la relación entre estas iniciativas y las políticas públicas del Área Metropolitana de Buenos Aires. Su análisis muestra una articulación caracterizada por períodos de cooperación, discontinuidades institucionales y dificultades para sostener mecanismos estables de financiamiento estatal. A pesar de estas restricciones, las experiencias autogestionarias desarrollaron soluciones habitacionales vinculadas con las condiciones económicas, espaciales y organizativas de los sectores populares.

Rodríguez (2005) analiza las ocupaciones de edificios y las políticas municipales de hábitat en la Ciudad de Buenos Aires, y muestra que el acceso a la vivienda se configuró, en numerosos casos, mediante procesos de organización colectiva, ocupación y negociación con el Estado. Estas prácticas adquirieron particular importancia en contextos donde el mercado formal y las políticas públicas no ofrecían alternativas accesibles para determinados grupos sociales.

Di Virgilio y Rodríguez (2013) sistematizan experiencias desarrolladas en distintas ciudades del Cono Sur mediante el concepto de producción social del hábitat. La categoría comprende procesos de autoconstrucción, cooperativismo, organización comunitaria y gestión colectiva del suelo, la infraestructura y la vivienda. Su importancia radica en que permite analizar la producción habitacional como un proceso social y territorial, y no únicamente como la provisión de unidades terminadas.

El análisis de Di Virgilio (2012) sobre el Área Metropolitana de Buenos Aires muestra que las organizaciones sociales adquieren especial relevancia cuando las políticas públicas no garantizan de manera sostenida el acceso al suelo urbanizado, la infraestructura y la vivienda. Rodríguez (2021), por su parte, profundiza este enfoque mediante el estudio de experiencias cooperativas y de comunes urbanos en la Ciudad de Buenos Aires. En estos casos, la autogestión combina la resolución de necesidades habitacionales con formas colectivas de organización y apropiación del espacio.

En conjunto, estas investigaciones muestran que existen capacidades técnicas, organizativas y comunitarias para intervenir sobre el déficit habitacional mediante modalidades distintas de la producción inmobiliaria convencional. La principal dificultad reside en su articulación con políticas públicas estables, capaces de garantizar suelo, financiamiento, asistencia técnica y continuidad institucional.

Esta cuestión adquiere especial relevancia al contrastarla con el caso de la Villa 31. Allí, la participación vecinal fue incorporada al proceso de urbanización mediante mecanismos institucionales específicos, pero su capacidad efectiva de incidir sobre las decisiones de proyecto, tenencia y gestión quedó condicionada por los tiempos, recursos y prioridades del organismo estatal responsable. La comparación permite distinguir entre participación formal y capacidad efectiva de decisión. Para que la producción social del hábitat alcance una dimensión estructural, la organización comunitaria requiere condiciones institucionales que permitan intervenir no solo en la ejecución de proyectos, sino también en la definición del suelo, las formas de tenencia, el financiamiento y la gestión posterior de las viviendas.

Impactos territoriales y sociales del déficit habitacional

Las consecuencias del déficit habitacional trascienden el acceso inmediato a una vivienda y afectan distintas dimensiones de la estructura urbana. En el plano territorial, Di Virgilio, Arqueros Méjica y Guevara (2012) muestran que los procesos de regularización de villas y asentamientos informales en la Región Metropolitana de Buenos Aires pueden generar nuevas tensiones cuando la seguridad en la tenencia no se acompaña de inversiones sostenidas en infraestructura, equipamientos y servicios urbanos. El caso de la Villa 31 permite observar esta relación de manera concreta. La formalización de la tenencia y la integración de las redes urbanas requieren políticas complementarias que garanticen la permanencia y mejoren las condiciones materiales del hábitat.

La valorización del suelo introduce una dimensión adicional. Cuando la regularización y las mejoras urbanas incrementan el valor de localización sin mecanismos que protejan a los residentes, pueden aumentar las presiones sobre los hogares de menores ingresos. La literatura internacional ha identificado este fenómeno como gentrificación asociada a procesos de mejoramiento barrial. Su aparición no es automática, pero constituye un riesgo que adquiere particular importancia en áreas centrales y bien conectadas.

En el plano social, el hacinamiento, la precariedad edilicia y la situación de calle afectan de manera acumulativa las condiciones de vida. Estas situaciones pueden restringir el acceso a servicios de salud, interrumpir trayectorias educativas y dificultar la inserción laboral, reforzando mecanismos de reproducción intergeneracional de la desigualdad. Desde la perspectiva de la gestión urbana, Pírez (1995) señala que la multiplicidad de actores que intervienen en la producción y administración de la ciudad, junto con la fragmentación de competencias e intereses, dificulta la construcción de acuerdos estables en materia de suelo y vivienda. Esta configuración institucional contribuye a explicar la persistencia de intervenciones destinadas a resolver situaciones de emergencia, mientras las transformaciones estructurales del mercado del suelo y de la política habitacional avanzan con mayor dificultad.

Síntesis de la evidencia cuantitativa

La evidencia cuantitativa utilizada en el trabajo se encuentra distribuida entre distintos apartados. Su sistematización permite identificar tanto los datos empleados en el análisis como aquellos indicadores cuya actualización requiere consulta directa a las fuentes de origen.

Indicador	Valor citado	Fuente
Personas en situación de calle, registro oficial	≈ 1.845	Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, citado en CELS, ACIJ y Ministerio Público de la Defensa de la CABA (2025)
Personas en situación de calle, estimación de organizaciones sociales	≈ 10.000	CELS, ACIJ y Ministerio Público de la Defensa de la CABA (2025)
Revalorización del suelo, ex Hospital Ferroviario, Retiro	+280 % entre 2008 y 2016	Capalbo y Percossi Bossero (2020)
Población desplazada por la erradicación de villas durante la última dictadura	≈ 200.000 personas	Historiografía urbana citada en el apartado sobre marco institucional
Familias residentes en Villa 31, 1976–1980	≈ 6.000 a 40	Bellardi y De Paula (1986), citado en Capalbo y Percossi Bossero (2020)
Déficit habitacional cuantitativo y cualitativo en CABA	No cuantificado	Defensoría del Pueblo de la CABA (2015b), requiere consulta directa
Viviendas desocupadas u ociosas en CABA	No cuantificado	Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas, INDEC, requiere consulta directa
Evolución del valor de los alquileres formales en CABA	No cuantificado	Defensoría del Pueblo de la CABA y organismos de defensa del consumidor, requiere consulta directa

Los tres últimos indicadores se mantienen sin valor numérico porque el trabajo no realiza un relevamiento primario de esas variables. Incorporar cifras no contrastadas directamente con las fuentes originales produciría una precisión aparente incompatible con el enfoque cualitativo e interpretativo adoptado. Su inclusión como indicadores pendientes de verificación permite, además, señalar una agenda de investigación para futuras revisiones del análisis.

Lineamientos para una política integral de hábitat

El recorrido teórico, histórico y territorial permite identificar cuatro líneas de intervención pública vinculadas con los problemas analizados. La primera consiste en ampliar la producción pública y cooperativa de vivienda mediante mecanismos de financiamiento estables, capaces de sostenerse independientemente de las fluctuaciones de los ciclos políticos. Esta orientación recupera tanto la experiencia de producción estatal analizada por Yujnovsky (1984) como las modalidades de producción social del hábitat estudiadas por Di Virgilio y Rodríguez (2013). La continuidad institucional resulta fundamental para transformar estas experiencias en una oferta habitacional permanente.

El segundo lineamiento corresponde a la regulación del parque residencial desocupado y del mercado de alquileres. En consonancia con Rolnik (2017), esta perspectiva parte de considerar que el déficit habitacional no depende únicamente de la cantidad de viviendas construidas, sino también de las condiciones bajo las cuales el parque existente se incorpora al mercado y permanece ocupado. La regulación del alquiler y el seguimiento de las viviendas ociosas pueden contribuir a ampliar la disponibilidad efectiva de unidades y reducir las barreras económicas de acceso.

En tercer lugar, resulta necesario fortalecer las políticas de prevención de desalojos y acompañamiento residencial. Bachiller (2021) vincula el ingreso a la situación de calle con procesos de pérdida de vivienda y debilitamiento de las redes de protección social. Las intervenciones preventivas pueden, por tanto, actuar antes de que se produzca la ruptura de la trayectoria residencial, mediante asistencia jurídica, apoyo económico temporal, mediación locativa y dispositivos de acompañamiento.

El cuarto lineamiento se refiere a la distribución de las rentas generadas por la transformación urbana. La urbanización de barrios populares requiere instrumentos de captación de plusvalías que permitan recuperar para la política habitacional una parte del incremento de valor producido por inversiones públicas, cambios normativos y mejoras de accesibilidad, en línea con el planteo de Smolka (2013). Estos mecanismos deberían articularse con infraestructura, alquiler social, producción cooperativa de vivienda y formas de tenencia capaces de proteger la permanencia de los residentes frente a futuras presiones de valorización.

En este marco, la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia de Buenos Aires (Ley 14.449) y el Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana constituyen antecedentes relevantes para considerar instrumentos de intervención sobre suelo, regularización e integración urbana. La experiencia analizada indica que la fragmentación entre producción de vivienda, regularización dominial, regulación del alquiler y atención de la situación de calle reduce la capacidad de las políticas públicas para incidir sobre las causas estructurales del déficit. Una política integral de hábitat requiere articular estas dimensiones dentro de una misma estructura institucional y territorial, con mecanismos de financiamiento y evaluación capaces de sostener sus efectos en el largo plazo.

Limitaciones del estudio y líneas de investigación futuras

El estudio presenta algunas limitaciones que delimitan el alcance de sus conclusiones. En primer lugar, el análisis se circunscribe geográficamente a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y profundiza un único estudio de caso. La extensión de sus resultados a otras villas porteñas o a ciudades argentinas requeriría un diseño comparativo específico que permita considerar diferencias en las estructuras de suelo, los marcos normativos, las políticas habitacionales y las condiciones socioeconómicas.

En segundo lugar, el carácter historiográfico-crítico del trabajo privilegia la interpretación de fuentes secundarias, tanto académicas como institucionales, por sobre la producción de información primaria. Un abordaje complementario basado en entrevistas con habitantes de la Villa 31, relevamientos catastrales propios y un análisis detallado del Código Urbanístico permitiría precisar las relaciones entre transformación territorial, regulación y valorización inmobiliaria que aquí se reconstruyen a partir de fuentes secundarias e indicadores de tendencia.

En tercer lugar, la utilización de informes institucionales para caracterizar cuantitativamente la situación de calle y el déficit habitacional introduce diferencias metodológicas y posibles sesgos asociados con los criterios de cada organismo. El trabajo procura hacer explícitas esas diferencias, pero no puede resolverlas mediante las fuentes disponibles. La construcción de series comparables y protocolos de medición comunes constituye, por ello, una necesidad tanto metodológica como institucional.

Finalmente, el análisis de la Villa 31 se limita al estado del proceso de urbanización correspondiente al período estudiado. Dado que los mecanismos de ejecución hipotecaria previstos por la normativa vigente todavía no permiten observar desplazamientos masivos verificables, cualquier conclusión sobre la pérdida de población original debe considerarse una hipótesis de trabajo y no un resultado empírico consolidado. El seguimiento longitudinal de la tenencia, las transferencias de parcelas, los niveles de endeudamiento y la composición social del barrio permitiría determinar si la formalización dominial se traduce en estabilidad residencial o genera nuevas formas de movilidad forzada.

Una línea adicional de investigación consiste en comparar la experiencia porteña con procesos de integración de asentamientos populares desarrollados en otras ciudades latinoamericanas. La incorporación de instrumentos de captación de plusvalías, bancos de suelo, formas colectivas de tenencia o mecanismos de protección frente a la transferencia de las parcelas permitiría evaluar bajo qué condiciones la renovación urbana puede compatibilizarse con la permanencia de la población original y contrastar, fuera del caso de la Villa 31, la hipótesis sobre la dimensión ambivalente de la integración socio-urbana.

Conclusiones

El trabajo se articuló en torno a una pregunta central: ¿cómo explicar que, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el reconocimiento constitucional del derecho a una vivienda digna coexista con un déficit habitacional persistente? La evidencia revisada respalda la hipótesis propuesta con una precisión fundamental: la persistencia de esta contradicción responde predominantemente a un modelo de producción urbana en el que la valorización del suelo y la financiarización de la vivienda adquieren un papel central. Estas condiciones no sustituyen los factores demográficos, fiscales, crediticios y laborales examinados, sino que intervienen sobre la forma en que dichos factores se expresan en el territorio.

Desde esta perspectiva, el derecho a la ciudad formulado por Lefebvre (1969) encuentra límites materiales e institucionales vinculados con las condiciones de producción y apropiación del espacio urbano. El acceso a la vivienda depende no solo de la existencia física de unidades habitacionales, sino también de las formas de propiedad, los precios del suelo, las condiciones de alquiler, la capacidad de financiamiento y las políticas públicas que regulan estos procesos. La valorización inmobiliaria constituye una dimensión relevante del problema, pero su relación con el desplazamiento no es automática. Los instrumentos de propiedad colectiva, bancos de suelo y mecanismos de protección de la permanencia muestran que pueden establecerse condiciones capaces de separar, al menos parcialmente, el incremento del valor del suelo de la expulsión de sus habitantes.

La reconstrucción histórica del hábitat popular en Buenos Aires muestra, a su vez, una continuidad en las formas de intervención estatal sobre el territorio. Las políticas de erradicación de villas, la producción de vivienda pública, los programas focalizados y los procesos recientes de urbanización expresan diferentes modalidades de relación entre Estado, mercado y sectores populares. El problema habitacional no se desarrolla, por tanto, al margen de las políticas urbanas: estas intervienen sobre la localización, la tenencia, la infraestructura y las condiciones de permanencia de los hogares.

La Villa 31 concentra estas relaciones en un territorio de elevada centralidad urbana. Su historia muestra el conflicto entre permanencia popular y valorización del suelo desde las primeras décadas de su formación hasta el proceso contemporáneo de integración socio-urbana. La urbanización incorpora infraestructura, equipamientos, regularización y nuevas condiciones de acceso a la ciudad, pero se desarrolla simultáneamente con transformaciones del entorno de Retiro que incrementan su atractivo inmobiliario. La coexistencia de ambos procesos obliga a considerar los efectos distributivos de la intervención pública y las condiciones de tenencia que acompañan la formalización.

El caso también introduce una cuestión arquitectónica y urbanística específica. La infraestructura, la vivienda, el catastro y la normativa producen simultáneamente una nueva configuración física y una nueva condición jurídica del territorio. La integración urbana modifica la relación del barrio con las redes de servicios, el espacio público y la estructura parcelaria, pero también puede incorporar el suelo a circuitos de valoración y transferencia que antes operaban de manera diferente. Por ello, la calidad constructiva de las viviendas, la configuración de los espacios comunes, la localización de los equipamientos y las modalidades de tenencia forman parte de una misma discusión sobre permanencia y acceso a la ciudad.

La producción social del hábitat aporta, en este contexto, antecedentes relevantes para pensar otras modalidades de intervención. Las experiencias cooperativas y autogestionarias muestran que la producción habitacional puede articular organización comunitaria, gestión colectiva del suelo y construcción de vivienda. Su incorporación a políticas públicas de largo plazo permitiría ampliar las capacidades estatales y sociales disponibles para enfrentar el déficit, siempre que existan mecanismos estables de financiamiento, asistencia técnica y acceso al suelo urbanizado.

La principal conclusión del trabajo es, por tanto, que el déficit habitacional de la CABA no puede comprenderse únicamente como una relación insuficiente entre cantidad de viviendas y cantidad de hogares. Se trata de un problema de producción, distribución y apropiación del espacio urbano. La cuestión central reside en las condiciones bajo las cuales el suelo y la vivienda se producen, se valorizan, se ocupan y permanecen disponibles para el uso residencial.

Desde esta perspectiva, una política habitacional integral requiere combinar producción pública y cooperativa de vivienda, regulación del mercado de alquileres, prevención de desalojos, captación de plusvalías y mecanismos de tenencia que protejan la permanencia. La dimensión arquitectónica resulta inseparable de estas decisiones: la forma de la vivienda, la estructura parcelaria, la configuración del espacio público y los dispositivos normativos participan en la construcción de las condiciones materiales de acceso y permanencia.

La pregunta que permanece abierta es, entonces, cómo diseñar formas de tenencia, configuraciones edilicias e instrumentos normativos que permitan formalizar el acceso a la ciudad sin convertir esa formalización en una fuente posterior de desplazamiento. La respuesta requiere integrar proyecto urbano, arquitectura, regulación del suelo y política habitacional. En esa articulación se encuentra una de las principales condiciones para que la urbanización de barrios populares produzca estabilidad residencial y no reproduzca, bajo nuevas formas, las dinámicas históricas de exclusión territorial.

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Referencias bibliográficas

Las referencias han sido convertidas al estilo Chicago (Notas y Bibliografía), manteniendo el formato correspondiente a una lista bibliográfica (primer autor en formato Apellido, Nombre, sangría francesa, títulos de libros en cursiva, capítulos/artículos entre comillas y orden alfabético).

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Nota metodológica: los datos cuantitativos citados en las secciones sobre situación de calle y sobre la urbanización de la Villa 31 provienen de los informes institucionales y de la fuente académica listados en los apartados anteriores; se recomienda su verificación y actualización directa en la fuente, dado que estas cifras cambian con cada relevamiento periódico.

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