Edificio Los Eucaliptus: vivienda colectiva y modernidad en Buenos Aires

Fragmento moderno y permanencia conceptual

El edificio de Virrey del Pino 2446 perdió los eucaliptus que le dieron nombre durante la primera década del siglo XXI, cuando los propietarios resolvieron talarlos debido a la sombra que proyectaban sobre las unidades. La desaparición de esos árboles alteró una de las operaciones centrales del proyecto original: la incorporación de la vegetación existente como componente constitutivo de la organización espacial y de la implantación del edificio. La decisión expuso, además, un proceso más amplio de transformación y desgaste, mediante el cual diversos elementos programáticos concebidos por Jorge Ferrari Hardoy y Juan Kurchan —entre ellos los espacios comunitarios y ciertos usos colectivos previstos en planta baja— fueron perdiéndose con el transcurso del tiempo.

Sin embargo, incluso despojado de parte de esas condiciones iniciales, Los Eucaliptus continúa ocupando una posición singular dentro de la arquitectura moderna argentina. Su relevancia no reside únicamente en los componentes materiales que conserva, sino en la densidad conceptual que todavía puede leerse en su configuración arquitectónica. El edificio mantiene visible una serie de hipótesis sobre la vivienda colectiva, la relación entre densidad y naturaleza, y la capacidad de la arquitectura para operar como instrumento de reorganización urbana.

La principal tensión interpretativa de la obra deriva de la desproporción entre escala física y ambición programática. Se trata de un volumen relativamente acotado, desarrollado en diez niveles sobre un lote de dimensiones moderadas dentro de un tejido residencial de baja densidad. Sin embargo, el proyecto fue concebido como un modelo experimental capaz de anticipar formas alternativas de habitar la ciudad moderna. Ferrari Hardoy y Kurchan utilizaron el edificio como una unidad de ensayo donde podían verificarse, en términos concretos, principios elaborados previamente en el marco del Grupo Austral y de su experiencia en el atelier de Le Corbusier (Gardinetti, 2026).

La operación proyectual excedía así las lógicas convencionales del edificio de renta porteño de comienzos de la década de 1940. La incorporación de áreas comunes, la continuidad espacial entre interior y exterior, la elevación del volumen sobre pilotis y la preservación de los árboles existentes respondían a una concepción integral del habitar, en la que arquitectura, paisaje y vida colectiva formaban parte de un mismo sistema. El edificio funcionó, en ese sentido, como la materialización parcial de una hipótesis urbana de mayor escala que nunca llegó a desarrollarse plenamente.

Buenos Aires moderna entre expansión y planificación

Para comprender la decisión de Jorge Ferrari Hardoy y Juan Kurchan de desarrollar un edificio experimental en Belgrano hacia 1941, resulta necesario situar el proyecto dentro de las transformaciones urbanas y culturales que atravesaba Buenos Aires durante las primeras décadas del siglo XX. La ciudad había experimentado un crecimiento acelerado y relativamente discontinuo, caracterizado por la expansión de la cuadrícula tradicional y la progresiva densificación de las manzanas mediante tipologías de renta y subdivisiones interiores. Ese proceso avanzó sin la consolidación de un plan urbano integral capaz de reorganizar las relaciones entre circulación, vivienda, espacio público y crecimiento territorial.

La visita de Le Corbusier a Buenos Aires en 1929 introdujo en el debate arquitectónico local una crítica sistemática a la estructura urbana heredada del siglo XIX. Posteriormente, el Plan para Buenos Aires elaborado en 1938 junto con Ferrari Hardoy y Kurchan formuló una serie de operaciones destinadas a reestructurar la ciudad desde parámetros funcionales vinculados con la modernidad europea. Sin embargo, al igual que numerosos proyectos urbanísticos de la época, el plan permaneció en el terreno de las formulaciones teóricas y no alcanzó materialización efectiva. Buenos Aires continuó expandiéndose mediante lógicas fragmentarias, mientras las discusiones sobre planificación coexistían con una práctica edilicia todavía dominada por criterios especulativos y modelos tipológicos tradicionales.

El contexto político y económico de comienzos de la década de 1940 limitaba, además, la posibilidad de desarrollar operaciones urbanas de gran escala. La presidencia de Ramón Castillo atravesaba una creciente inestabilidad institucional, agudizada por la práctica sistemática del fraude electoral que caracterizó a la llamada Década Infame y que culminaría en el golpe militar de junio de 1943, apenas un año después del inicio de las obras del edificio.

Paralelamente, la Segunda Guerra Mundial alteró el abastecimiento de materiales importados y afectó de manera directa la producción arquitectónica local. La escasez y el encarecimiento del acero, junto con las restricciones comerciales derivadas del conflicto, reforzaron el protagonismo del hormigón armado como sistema estructural predominante. En numerosos edificios modernos argentinos de ese período, las condiciones materiales disponibles incidieron directamente sobre las decisiones técnicas, las modulaciones estructurales y las posibilidades constructivas.

En el plano cultural, distintos sectores intelectuales y artísticos intentaban formular una modernidad específicamente argentina, vinculada a las transformaciones internacionales pero atenta a las condiciones locales. El grupo Sur, articulado en torno a Victoria Ocampo, promovía la incorporación de corrientes modernas en el campo literario y ensayístico. En paralelo, el Arte Concreto-Invención y el movimiento Madí exploraban nuevas formas de abstracción plástica mediante una ruptura con los sistemas tradicionales de representación. Dentro de ese mismo clima cultural, el Grupo Austral trasladó el debate moderno al campo de la arquitectura y el urbanismo. Su producción teórica no se limitó a manifiestos o formulaciones programáticas, sino que buscó verificarse a través de operaciones espaciales concretas, donde estructura, programa y organización urbana pudieran actuar de manera integrada.

La elección de Belgrano como emplazamiento para Los Eucaliptus respondió precisamente a esa búsqueda experimental. Durante la década de 1940, el barrio mantenía aún una configuración residencial de baja densidad, con predominio de viviendas unifamiliares, jardines y arbolado abundante. Ferrari Hardoy y Kurchan identificaron en ese tejido una condición adecuada para ensayar una tipología en altura que evitara reproducir los mecanismos tradicionales de ocupación intensiva del suelo. La elevación del volumen sobre pilotis y la preservación de los árboles existentes permitían liberar parcialmente la planta baja y establecer una continuidad entre espacio construido y superficie verde. El edificio funcionó así como una hipótesis urbana a pequeña escala, donde la densidad residencial podía coexistir con condiciones ambientales habitualmente asociadas al suburbio jardín.

Belgrano operó, en este sentido, como un campo de verificación para ideas previamente formuladas en el Plan para Buenos Aires y en los debates del Grupo Austral. El proyecto no buscaba únicamente resolver un programa habitacional específico; intentaba demostrar que la arquitectura moderna podía reorganizar las relaciones entre naturaleza, densidad y vida colectiva dentro de la ciudad existente.

Grupo Austral y la ciudad como proyecto integral

El Grupo Austral se constituyó en 1937 a partir de la asociación entre Jorge Ferrari Hardoy, Juan Kurchan y Antonio Bonet, quienes compartían una formación reciente y una experiencia excepcional dentro del contexto argentino de la época: su trabajo en el atelier de Le Corbusier, en la Rue de Sèvres. Esa instancia resultó decisiva para la formulación de una concepción arquitectónica en la que el edificio individual era entendido como parte de una problemática urbana más amplia. Para Austral, la arquitectura no podía reducirse a una cuestión compositiva o estilística; debía operar como instrumento de reorganización territorial y transformación de las formas de habitar. Cada proyecto constituía, en consecuencia, la anticipación parcial de una ciudad futura todavía inexistente, pero concebida como horizonte concreto de intervención.

Esta posición diferenciaba al grupo de buena parte de la producción moderna desarrollada en Argentina durante la década de 1930, donde la incorporación del racionalismo europeo tendía a concentrarse en aspectos formales —fachadas desornamentadas, superficies lisas, ventanas corridas— sin modificar sustancialmente las lógicas tradicionales de ocupación urbana ni las estructuras tipológicas heredadas. En el caso de Austral, la discusión sobre la modernidad se desplazaba desde el lenguaje arquitectónico hacia la relación entre densidad, espacio libre, circulación y vida colectiva.

Uno de los núcleos conceptuales del grupo consistía en reconsiderar la relación entre ciudad y naturaleza. Tanto en la tradición europea como en las ciudades latinoamericanas de crecimiento acelerado, el aumento de densidad había implicado históricamente la reducción progresiva del espacio abierto: patios interiores más estrechos, disminución del arbolado y ocupación intensiva del suelo. La interpretación corbusieriana de la ciudad moderna proponía invertir esa lógica mediante la concentración vertical de la vivienda y la liberación de la superficie terrestre. La altura dejaba de entenderse exclusivamente como intensificación constructiva y pasaba a funcionar como mecanismo de restitución del espacio libre. Las denominadas “manzanas verticales” formuladas por Austral derivaban directamente de este principio, adaptándolo a las condiciones urbanas de Buenos Aires. El objetivo no consistía únicamente en construir edificios altos, sino en producir una nueva relación entre densidad residencial y continuidad paisajística.

Estas hipótesis se apoyaban en referencias arquitectónicas y artísticas concretas que Ferrari Hardoy y Kurchan conocían de manera directa. Entre ellas, el Highpoint II de Berthold Lubetkin, finalizado en Londres en 1938, ofrecía un antecedente relevante para la vivienda colectiva moderna entendida como organización comunitaria compleja(Diehl,1999). La separación entre circulaciones de servicio y principales, la autonomía funcional de las unidades y el diseño integrado del mobiliario evidenciaban una concepción integral del habitar, donde arquitectura, equipamiento y vida cotidiana formaban parte de un mismo sistema espacial.

A estas referencias técnicas se sumaban influencias provenientes del campo artístico y teórico. Roberto Matta introducía una crítica a la espacialidad repetitiva y compartimentada de la vivienda convencional, asociándola con formas de alienación perceptiva y psíquica producidas por la rigidez ortogonal del espacio doméstico moderno(Matta,1938). La arquitectura debía, según esta perspectiva, incorporar configuraciones espaciales capaces de alterar la experiencia habitual del habitante y ampliar sus posibilidades perceptivas. Paul Nelson desarrolló una preocupación complementaria mediante la noción de “espacio inútil”, entendiendo que la reducción estricta de la arquitectura a criterios funcionales eliminaba dimensiones esenciales de la experiencia humana(Nelson,1938). El excedente espacial, aquello que no respondía a una función inmediata y cuantificable, adquiría valor precisamente porque habilitaba usos imprevistos, apropiaciones subjetivas y formas menos utilitarias de habitar.

La apropiación que el Grupo Austral realizó de estas influencias no respondió a una acumulación ecléctica de referencias heterogéneas. El grupo construyó, más bien, una síntesis operativa destinada a fundamentar una posición arquitectónica específica. De Le Corbusier retomó la concepción de la ciudad liberada del suelo mediante la verticalización; de Lubetkin, la dimensión técnica y comunitaria del edificio colectivo; de Matta, la crítica a la estandarización espacial moderna; y de Nelson, la legitimación teórica de espacios no subordinados exclusivamente a la función. El proyecto de Virrey del Pino constituyó la primera oportunidad de trasladar ese sistema de ideas al campo de la construcción efectiva, verificando hasta qué punto dichas formulaciones podían adquirir consistencia material dentro de las limitaciones económicas, normativas y urbanas de Buenos Aires hacia comienzos de la década de 1940.

Autoencargo, experimentación y restricciones materiales

Los Eucaliptus surgió como un autoencargo financiado por la familia Ferrari Hardoy con el objetivo explícito de permitir que Jorge Ferrari Hardoy y Juan Kurchan materializaran las hipótesis arquitectónicas y urbanas desarrolladas en el marco del Grupo Austral. Esta condición inicial resulta determinante para comprender el carácter excepcional del proyecto dentro del panorama residencial porteño de comienzos de la década de 1940. La ausencia de un comitente externo, condicionado por parámetros convencionales de rentabilidad inmobiliaria, otorgó a los arquitectos un margen de autonomía poco frecuente, permitiéndoles definir primero las relaciones programáticas, espaciales y comunitarias del edificio antes de ajustar el proyecto a criterios económicos de aprovechamiento del suelo.

Esa libertad operativa explica, en gran medida, la especificidad tipológica de la obra y su distancia respecto de los modelos habituales del edificio de renta. El proyecto no se organizó exclusivamente a partir de la repetición eficiente de unidades habitacionales, sino mediante la articulación de espacios colectivos, áreas libres y relaciones volumétricas concebidas como parte de una experiencia integral del habitar. La vivienda colectiva era entendida aquí como una estructura social y espacial compleja, antes que como una simple agregación de departamentos superpuestos.

El terreno seleccionado poseía una superficie ligeramente superior a los mil metros cuadrados y un frente amplio sobre Virrey del Pino. En él existían tres eucaliptus de gran porte orientados hacia el noroeste, cuya preservación se convirtió en una operación central del proyecto. La decisión tuvo una dimensión simultáneamente normativa y conceptual. Desde el punto de vista administrativo, la permanencia de los árboles permitió justificar el retiro del volumen respecto de la línea municipal, alterando el alineamiento continuo característico del tejido porteño tradicional. Desde el punto de vista arquitectónico, la incorporación de los eucaliptus dentro de la composición espacial verificaba una de las premisas fundamentales del Grupo Austral: la posibilidad de integrar densidad urbana y naturaleza mediante una ocupación menos compacta del suelo. Los árboles dejaron de funcionar como elementos ornamentales periféricos para convertirse en componentes activos de la implantación y de la percepción del edificio.

El proyecto original contemplaba una configuración más extensa que la finalmente construida. Dos cuerpos en forma de L debían organizar un espacio central comunitario, complementado por un gran estacionamiento subterráneo cuya cubierta funcionaría como jardín y área de recreación infantil. La propuesta articulaba así distintas capas de circulación, recreación y vivienda dentro de una operación urbana unificada. Sin embargo, las limitaciones económicas impidieron completar el segundo volumen previsto, reduciendo el conjunto a un único cuerpo edificado. La planta baja sí llegó a incorporar un restaurante que funcionó durante varios años como parte del programa colectivo original.

La interrupción del proyecto modificó sustancialmente la composición espacial concebida por Ferrari Hardoy y Kurchan. La ausencia del segundo volumen eliminó la tensión dialéctica entre los dos cuerpos en L que organizaba el espacio comunitario central como vacío activo. El resultado es una configuración incompleta, donde la lectura del proyecto depende tanto de la forma construida como de las relaciones espaciales que el plan original anticipaba. Aun así, el edificio construido conservó suficientes elementos del planteo inicial como para hacer visibles las hipótesis urbanas y tipológicas que organizaban el proyecto.

Las restricciones normativas también desempeñaron un papel decisivo en la definición arquitectónica de la obra. El código vigente establecía una altura mínima de tres metros para los locales habitables, limitando la cantidad de niveles posibles dentro de la altura máxima permitida. Ferrari Hardoy y Kurchan propusieron reducir esa dimensión a 2,70 metros para incrementar el número de pisos sin alterar el volumen reglamentario general(Alarcón Ravello,2015). La operación requirió la obtención de un permiso especial, ya que la normativa no contemplaba esa posibilidad.

Programa comunitario y vivienda colectiva moderna

Lo que diferencia a Los Eucaliptus de la mayor parte de los edificios de renta construidos en Buenos Aires durante las décadas de 1930 y 1940 no reside únicamente en su resolución formal o estructural, sino en la formulación programática que organiza el conjunto. Mientras la tipología residencial convencional tendía a maximizar la superficie privada rentable mediante la repetición de unidades homogéneas y la reducción de espacios comunes a núcleos mínimos de circulación, el proyecto de Ferrari Hardoy y Kurchan incorporó una secuencia de áreas colectivas concebidas como parte central de la experiencia habitacional.

La planta baja concentraba buena parte de ese programa comunitario. Patio de uso común, restaurante, cocina colectiva, sala de lectura, lavadero compartido y estacionamiento subterráneo configuraban una estructura de servicios y espacios de encuentro que excedía ampliamente las necesidades funcionales de un edificio de departamentos tradicional. Estas áreas no eran concebidas como anexos subsidiarios de las viviendas privadas, sino como ámbitos destinados a reorganizar las formas de convivencia dentro de la vivienda colectiva moderna. La arquitectura proponía, de este modo, una reformulación de las relaciones entre individuo y comunidad mediante operaciones espaciales concretas.

La genealogía de este planteo puede rastrearse en dos referencias fundamentales para el Grupo Austral. Por un lado, la Unité d’Habitation desarrollada por Le Corbusier, cuyos principios Ferrari Hardoy y Kurchan conocían de manera directa a partir de su experiencia en el atelier de la Rue de Sèvres. La incorporación de comercios, equipamientos colectivos y espacios comunes dentro de un edificio residencial respondía a la idea de una estructura autosuficiente capaz de condensar funciones urbanas diversas en un único volumen vertical. En Los Eucaliptus, siguiendo el modelo del Highpoint II (v. sección 3), esa operación fue reinterpretada mediante la disposición de un corredor de servicio ubicado en la parte posterior del volumen, destinado a independizar las circulaciones vinculadas al funcionamiento doméstico de los accesos principales de los residentes. La organización circulatoria adquiría así un papel estructurante dentro del proyecto, definiendo distintos grados de privacidad y distintos modos de uso del edificio.

Las unidades habitacionales también respondían a una lógica de diversidad tipológica poco frecuente en la vivienda colectiva porteña del período. El conjunto incorporaba departamentos de diferentes superficies, unidades en dúplex y un último nivel configurado como atelier de doble altura. Esta heterogeneidad evitaba la repetición seriada de células habitacionales idénticas y expresaba una concepción del habitar donde la dimensión individual debía coexistir con formas de vida compartida sin quedar absorbida por ellas. La planta baja comunitaria y los niveles superiores diversificados constituían, en ese sentido, dos dimensiones complementarias de un mismo programa arquitectónico.

La intervención alcanzaba asimismo el diseño interior y el equipamiento doméstico. Ferrari Hardoy y Kurchan proyectaron mobiliario específico para las unidades y entregaron los departamentos amueblados, incorporando placards móviles con superficies vidriadas y piezas diseñadas en función de configuraciones espaciales precisas. Esta decisión respondía a una concepción integral de la arquitectura moderna, según la cual edificio, mobiliario y modos de uso debían formar parte de un sistema coherente. La vivienda no era concebida como un contenedor indiferente a los objetos y prácticas que albergaba, sino como un espacio organizado a partir de nuevas relaciones entre cuerpo, función y vida cotidiana.

En este sentido, la experiencia desarrollada en Los Eucaliptus se vinculaba directamente con el diseño del sillón BKF realizado junto a Antonio Bonet. Tanto el mobiliario como la arquitectura compartían una misma búsqueda de adecuación entre técnica moderna, flexibilidad espacial y transformación de los hábitos domésticos. Habitar el edificio implicaba, por lo tanto, incorporarse a una forma de vida específica, donde los objetos, las circulaciones y los espacios comunes formaban parte de una misma concepción cultural del habitar moderno.

Hormigón armado, técnica y construcción perceptiva

El hormigón como decisión

La utilización del hormigón armado como sistema estructural en Los Eucaliptus respondió simultáneamente a condicionantes materiales y a una posición teórica precisa. En el contexto de restricciones comerciales derivadas de la Segunda Guerra Mundial, la escasez de acero y otros insumos importados reforzó el protagonismo del hormigón dentro de la construcción argentina. Para Ferrari Hardoy y Kurchan, sin embargo, el material no representaba únicamente una solución de contingencia económica. El hormigón armado condensaba una serie de posibilidades espaciales y compositivas asociadas a la arquitectura moderna: planta libre, independencia entre estructura y cerramiento, continuidad horizontal de las aberturas y mayor flexibilidad en la organización de fachada y circulación.

La estructura portante fue retranqueada respecto del plano exterior, liberando la envolvente de funciones resistentes directas y permitiendo trabajar la fachada como un sistema relativamente autónomo. Esta operación, derivada de los principios corbusierianos de separación entre estructura y cerramiento, posibilitó una composición donde las decisiones ambientales y perceptivas adquirieron un papel central. La economía constructiva derivada de la racionalización estructural era interpretada por sus autores como una forma de precisión arquitectónica vinculada a las condiciones reales de producción disponibles en la Argentina de comienzos de la década de 1940.

Sobre esa fachada libre se desarrolló un sistema diferenciado de control solar. Los parasoles, incorporados en los sectores más expuestos a la orientación noroeste, actuaban como dispositivos de regulación lumínica y térmica, al tiempo que producían una modulación variable de sombras sobre el plano exterior. La superficie de fachada dejaba así de presentarse como un elemento homogéneo y adquiría profundidad visual mediante la alternancia entre llenos, vacíos y elementos de protección.

En los sectores donde los eucaliptus existentes filtraban naturalmente la radiación solar, el edificio reducía la presencia de dispositivos arquitectónicos adicionales y recurría únicamente a cortinas interiores de tablillas. La vegetación asumía allí una función ambiental activa, reemplazando parcialmente al brise-soleil artificial. Esta relación diferenciada entre arquitectura y naturaleza introducía una variación perceptible en la composición exterior: determinadas áreas eran protegidas mediante elementos construidos, mientras otras delegaban esa función en el arbolado preexistente. La irregularidad resultante no respondía a criterios pintoresquistas ni a búsquedas arbitrarias de composición, sino a una adaptación precisa entre orientación, vegetación y comportamiento climático.

La fachada incorporaba además un tratamiento policromático que reforzaba esa integración con el entorno vegetal. Los tonos verdes, rojos y marrones se distribuían con distinta intensidad según su proximidad a los árboles, utilizando colores más saturados en las zonas vinculadas visualmente con el follaje y tonalidades más suaves en las superficies expuestas. La operación cromática buscaba establecer una continuidad perceptiva entre el edificio y el paisaje inmediato, evitando un contraste abrupto entre masa construida y vegetación.

Desde el punto de vista compositivo, la policromía remite —en lectura del autor— a ciertas experiencias de la abstracción neoplástica, particularmente a las investigaciones de Piet Mondrian sobre organización del plano mediante campos de color delimitados por líneas estructurales. En Los Eucaliptus, sin embargo, esa referencia era reinterpretada en una escala arquitectónica y ambiental considerablemente más compleja. El plano cromático no permanecía aislado como superficie autónoma, sino que interactuaba permanentemente con las variaciones lumínicas, las sombras proyectadas y el movimiento de los árboles incorporados al conjunto.

La presencia de los eucaliptus introducía un componente temporal y atmosférico que alteraba continuamente la percepción de la fachada. El desplazamiento del follaje por efecto del viento modificaba la relación entre los colores fijos del edificio y las tonalidades variables de la vegetación, generando una composición visual inestable y cambiante. La fachada dejaba así de funcionar como un límite estático entre interior y exterior para convertirse en una superficie sensible a las transformaciones ambientales del entorno inmediato.

Percepción, luz y atmósfera en la fachada moderna

Ferrari Hardoy describió Los Eucaliptus en términos inusuales para el discurso arquitectónico moderno de su tiempo: “Quizás la cualidad más importante y que debemos destacar de este edificio es la composición de su fachada; al anochecer la luz se transparenta por sus vidrios, los árboles en primer plano se agitan con el viento. Todo eso hace que se pueda decir de este edificio algo no muy común: que tiene poesía”. (citado en Fuz, 2012, p. 258).

La afirmación resulta significativa dentro del contexto conceptual del Movimiento Moderno, cuyo vocabulario tendía a privilegiar categorías asociadas a la función, la técnica, la estructura o la racionalización constructiva. En ese marco, la noción de “poesía” aparecía escasamente vinculada a la argumentación arquitectónica, y cuando lo hacía solía asociarse a formulaciones abstractas o metafóricas. En el caso de Ferrari Hardoy, en cambio, la idea de poesía surge como consecuencia directa de operaciones espaciales y materiales concretas. No remite a un efecto ornamental añadido al edificio, sino a una condición perceptiva producida por la interacción entre estructura, luz, vegetación y tiempo.

La implantación retirada respecto de la línea municipal, la presencia de los eucaliptus incorporados al frente y la transparencia nocturna de las superficies vidriadas construían una escena urbana dinámica donde el edificio modificaba su comportamiento visual según las condiciones ambientales y lumínicas. La fachada no funcionaba únicamente como límite compositivo o envolvente técnica; operaba como una superficie sensible capaz de registrar variaciones atmosféricas y temporales. El movimiento del follaje, las sombras proyectadas y la iluminación interior transformaban continuamente la percepción del volumen desde el espacio público.

La noción de poesía utilizada por Ferrari Hardoy puede interpretarse, en este sentido, como una cualidad emergente derivada de la precisión con que el edificio articulaba sus componentes materiales y ambientales. La experiencia estética no se producía mediante recursos decorativos autónomos, sino a partir de la adecuación entre decisiones proyectuales y condiciones específicas del entorno. La relación entre arquitectura y naturaleza dejaba de formularse en términos representativos o pintoresquistas para convertirse en una interacción concreta entre elementos construidos y fenómenos variables como la luz, el viento y el crecimiento vegetal.

Los dúplex ubicados en los niveles superiores intensificaban particularmente esta condición nocturna del edificio. Durante el día, los parasoles actuaban como dispositivos de control climático y protección solar; por la noche, funcionaban como filtros visuales que permitían la difusión parcial de la iluminación interior hacia el exterior. El volumen adquiría entonces una presencia lumínica cambiante, visible desde la calle pero sin exponer completamente la intimidad doméstica de las unidades.

La transparencia producida por las superficies vidriadas no implicaba una eliminación absoluta de los límites entre espacio privado y espacio urbano. Por el contrario, el edificio construía una gradación compleja entre exhibición y resguardo, donde la vida interior se volvía parcialmente perceptible a través de veladuras, sombras y reflejos. La fachada operaba simultáneamente como dispositivo de apertura visual y como mecanismo de mediación entre comunidad e intimidad.

En este aspecto, Los Eucaliptus introducía una dimensión escenográfica poco frecuente en la arquitectura moderna argentina de comienzos de la década de 1940. El edificio no se limitaba a organizar funciones habitacionales; producía también una experiencia visual vinculada a la percepción cambiante del volumen en el tiempo. La arquitectura aparecía así entendida como una construcción material sometida a transformaciones lumínicas y atmosféricas continuas, donde la experiencia del habitante y la del observador urbano quedaban parcialmente entrelazadas.

Espacialidad perceptiva y crítica al funcionalismo

Existe una dimensión del programa arquitectónico de Los Eucaliptus que permanece relativamente desplazada dentro de los análisis centrados en la fachada, la estructura o la relación del edificio con el paisaje urbano: la incorporación deliberada de configuraciones espaciales no ortogonales en determinados sectores de circulación y en las áreas comunitarias de planta baja. Estas operaciones no respondían a una búsqueda expresiva autónoma ni a una voluntad de diferenciación formal superficial. Formaban parte de una reflexión más amplia desarrollada por el Grupo Austral en torno a la relación entre espacio arquitectónico, percepción y experiencia psicológica del habitante.

Buena parte de estas formulaciones se vinculaba con las investigaciones espaciales de Roberto Matta y, particularmente, con las ideas asociadas a los Draps Mouillés. Matta cuestionaba la repetición sistemática de espacios ortogonales y compartimentados característica de buena parte de la vivienda moderna temprana, entendiendo que dicha organización reproducía, en términos perceptivos, la lógica serial y mecanizada de la producción industrial. La repetición de células habitacionales idénticas, articuladas mediante pasillos lineales y sistemas de circulación previsibles, tendía a producir una experiencia espacial homogénea y restrictiva, donde el habitante quedaba sometido a una organización rígida del movimiento y de la percepción.

Frente a esta condición, Matta proponía introducir espacialidades menos previsibles, capaces de alterar la lectura inmediata del entorno construido. Curvas, diagonales y configuraciones difíciles de abarcar desde un único punto de vista permitían complejizar la experiencia del espacio doméstico y reducir la sensación de estandarización perceptiva. El objetivo no consistía en producir desorientación, sino en habilitar recorridos y relaciones espaciales más abiertas, donde el usuario pudiera experimentar variaciones, descubrimientos parciales y cambios de percepción vinculados al desplazamiento corporal.

En Los Eucaliptus, estas ideas adquirieron una traducción arquitectónica concreta en los espacios colectivos de planta baja. El patio comunitario introducía una geometría orgánica que interrumpía la modulación ortogonal dominante del conjunto, mientras que los sectores vinculados al restaurante desarrollaban recorridos curvos y visuales fragmentadas que impedían comprender la totalidad espacial desde una única posición. La secuencia de desplazamiento se construía mediante aperturas parciales, cambios de dirección y relaciones visuales oblicuas, produciendo una experiencia espacial más dinámica y menos inmediatamente controlable.

Estas operaciones pueden vincularse también con la noción de “espacio inútil” desarrollada por Paul Nelson. Para Nelson, la reducción estricta de la arquitectura a parámetros funcionales eliminaba dimensiones fundamentales de la experiencia humana. Los espacios cuya utilidad inmediata no podía justificarse desde criterios de eficiencia técnica o económica adquirían precisamente valor por su capacidad de introducir amplitud perceptiva, libertad de apropiación y complejidad experiencial dentro de la vida cotidiana.

El último nivel de Los Eucaliptus, configurado como atelier de doble altura, puede interpretarse dentro de esta misma lógica conceptual. Desde una perspectiva estrictamente inmobiliaria, el incremento volumétrico implicaba una utilización menos eficiente de la superficie edificable. Sin embargo, el exceso espacial generado por la doble altura modificaba radicalmente la percepción interior de las unidades, introduciendo una dimensión vertical poco frecuente en la vivienda colectiva porteña de la época. El espacio dejaba de responder exclusivamente a requerimientos mínimos de funcionalidad para convertirse en un medio capaz de producir determinadas experiencias corporales y perceptivas.

En este aspecto, Los Eucaliptus anticipa preocupaciones que el debate arquitectónico contemporáneo reformularía décadas después bajo categorías como experiencia sensorial, habitabilidad ampliada o arquitectura fenomenológica. La distancia entre esos desarrollos posteriores y las formulaciones del Grupo Austral no debe llevar a sobreinterpretar el alcance de las operaciones espaciales del edificio; sí permite, en cambio, reconocer su posición dentro de una genealogía de problemas cuya vigencia excede el período histórico de su producción. La organización espacial no era concebida únicamente como respuesta técnica a un programa de necesidades, sino como una herramienta capaz de intervenir sobre la experiencia cotidiana del individuo dentro de la vivienda colectiva.

Implantación, vegetación y transformación del tejido urbano

La operación urbana más significativa de Los Eucaliptus fue, probablemente, la decisión de retirar el volumen construido hacia el fondo del lote, liberando el frente sobre Virrey del Pino como un espacio verde de transición entre la calle y el edificio. Dentro de la estructura normativa de Buenos Aires hacia comienzos de la década de 1940, esta decisión implicaba una alteración directa de la lógica tradicional de alineamiento municipal, según la cual las edificaciones debían consolidar la continuidad del frente urbano mediante fachadas construidas sobre la línea oficial.

La preservación de los eucaliptus existentes funcionó como argumento administrativo para obtener la excepción reglamentaria necesaria. Sin embargo, la operación excedía ampliamente una preocupación paisajística puntual. El retiro del volumen respondía a una concepción urbana derivada de las investigaciones desarrolladas por el Grupo Austral y de las propuestas formuladas previamente junto a Le Corbusier para Buenos Aires. En dichas formulaciones, la ciudad moderna debía reorganizar la relación entre densidad y espacio libre mediante la concentración vertical de la vivienda y la liberación progresiva del suelo como superficie continua de parque.

Las limitaciones dimensionales del lote y la consolidación del tejido residencial de Belgrano hacían inviable reproducir literalmente el modelo de torres aisladas propuesto en los planes corbusierianos. Ferrari Hardoy y Kurchan reinterpretaron entonces ese principio a escala reducida, desplazando el edificio hacia el interior del terreno para producir una franja verde frontal que alteraba la relación convencional entre espacio privado y espacio público. El área liberada no funcionaba estrictamente como jardín doméstico ni como plaza accesible en términos urbanos tradicionales. Se configuraba, más bien, como un espacio intermedio, una superficie de transición que introducía dentro de la manzana residencial una condición ambiental y perceptiva distinta de la habitual continuidad edilicia porteña.

Esta operación modificó de manera sustancial la percepción urbana del edificio. A diferencia de los inmuebles alineados sobre la vereda, cuya fachada se presenta de forma inmediata y frontal al peatón, Los Eucaliptus aparecía parcialmente filtrado por la vegetación y separado de la calle mediante una distancia que introducía profundidad visual. El volumen emergía entre los árboles como un objeto relativamente retirado del flujo urbano inmediato, alterando la experiencia secuencial del observador y produciendo una percepción más gradual de la fachada.

El retiro generaba asimismo una condición de perspectiva poco frecuente en el tejido consolidado de Buenos Aires. La distancia entre la línea municipal y el volumen construido permitía incorporar el arbolado y el cielo como parte activa de la composición visual del conjunto. La escala del edificio se percibía entonces de manera distinta: el mismo volumen de diez niveles que, dispuesto sobre la línea oficial, habría enfatizado su presencia compacta y continua, adquiría una relación más abierta con el entorno al quedar parcialmente absorbido por el vacío frontal y la vegetación existente.

La operación puede entenderse como una traducción puntual, dentro de una parcela limitada, de los principios urbanos elaborados por el Grupo Austral respecto de la liberación del suelo y la integración entre arquitectura y paisaje. El edificio no intentaba reproducir literalmente la ciudad moderna imaginada en los planes de gran escala, sino verificar cómo ciertas hipótesis urbanas podían operar dentro de las restricciones concretas del tejido porteño. La franja verde frontal funcionaba así como un fragmento reducido de una lógica territorial más amplia, donde el espacio libre dejaba de ser residuo de la edificación para convertirse en componente estructurante de la experiencia urbana.

Transformaciones programáticas y pérdida de lo colectivo

La historia de Los Eucaliptus posterior a 1944 puede leerse como un proceso gradual de transformación programática más que como un deterioro material del edificio. La estructura, el volumen y buena parte de las operaciones espaciales originales permanecen reconocibles; sin embargo, numerosos componentes colectivos concebidos por Ferrari Hardoy y Kurchan fueron desapareciendo progresivamente. El restaurante de planta baja dejó de funcionar, el lavadero comunitario fue eliminado y la sala de lectura terminó incorporándose a una unidad privada. La pérdida de los eucaliptus originales, talados durante la primera década del siglo XXI, completó una secuencia de modificaciones que alteraron de manera sustancial la lógica inicial del proyecto.

Considerados de forma aislada, cada uno de estos cambios responde a circunstancias específicas vinculadas al mantenimiento, la gestión consorcial o las transformaciones en los modos de habitar. Analizados en conjunto, permiten observar la fragilidad de los programas arquitectónicos basados en formas intensivas de uso comunitario. Los espacios colectivos requieren mecanismos de preservación que exceden la estabilidad física de la obra construida: dependen de acuerdos sociales sostenidos en el tiempo y de una continuidad cultural capaz de mantener vigentes las prácticas para las cuales esos espacios fueron concebidos.

En este sentido, Los Eucaliptus pone en evidencia una tensión estructural presente en numerosos proyectos modernos de vivienda colectiva. Las áreas compartidas —restaurantes, bibliotecas, lavaderos o espacios recreativos— pueden integrarse arquitectónicamente al edificio, pero su permanencia efectiva depende de dinámicas de apropiación y administración que la arquitectura por sí sola no puede garantizar. La sanción de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en 1948, apenas cuatro años después de la inauguración del edificio, intensificó esta tensión al establecer un marco jurídico que reforzaba la autonomía de las unidades privadas y dificultaba la administración colectiva de los espacios compartidos. El régimen legal no fue neutro respecto de los programas arquitectónicos: favoreció estructuralmente procesos de fragmentación dentro de conjuntos originalmente concebidos desde una lógica comunitaria.

La desaparición de los eucaliptus constituye el episodio más significativo de esta transformación porque afectó directamente uno de los componentes centrales de la propuesta espacial y perceptiva del edificio. Los árboles no funcionaban únicamente como elementos paisajísticos anexos al proyecto; participaban activamente de la implantación, del control ambiental y de la construcción visual de la fachada. La relación entre vegetación, luz y superficie policromada formaba parte de la experiencia arquitectónica imaginada por Ferrari Hardoy y Kurchan.

La tala eliminó una dimensión fundamental de esa interacción. La fachada descrita por Ferrari Hardoy —la transparencia nocturna de los vidrios atravesada por el movimiento del follaje— dependía de la coexistencia material entre estructura construida y vegetación madura. El efecto perceptivo que el arquitecto identificaba como “poesía” no residía exclusivamente en las cualidades formales del volumen ni en la composición abstracta de la fachada, sino en la relación cambiante entre el edificio y los árboles incorporados a su entorno inmediato.

La eliminación del arbolado alteró, por lo tanto, una condición ambiental y visual imposible de reconstruir plenamente. A diferencia de otros componentes programáticos susceptibles de ser restaurados o reinterpretados, la pérdida de los eucaliptus modificó irreversiblemente la experiencia temporal y atmosférica del edificio. La interacción entre sombra, movimiento vegetal y policromía de fachada desapareció como sistema perceptivo integrado.

Aun así, Los Eucaliptus conserva suficientes elementos de su configuración original como para hacer visible la lógica conceptual que organizó el proyecto. El retiro respecto de la línea municipal, la estructura de circulaciones diferenciadas, la diversidad tipológica de las unidades y la articulación entre espacios privados y colectivos continúan permitiendo una lectura relativamente precisa de las hipótesis urbanas y habitacionales elaboradas por el Grupo Austral.

Lo que se ha debilitado no es únicamente un conjunto de funciones comunitarias específicas, sino una determinada concepción del habitar moderno basada en la coexistencia entre densidad, espacio compartido y naturaleza incorporada al edificio. La distancia entre el proyecto original y su estado actual revela, en última instancia, las dificultades históricas de sostener en el tiempo programas arquitectónicos cuya realización dependía de formas estables de vida colectiva y de una relación menos instrumental con el espacio común y el entorno vegetal.

Los Eucaliptus como manifiesto arquitectónico moderno

Los Eucaliptus admite múltiples niveles de lectura, y cada uno de ellos ilumina aspectos diferentes de su complejidad arquitectónica e histórica. Desde el punto de vista disciplinar, el edificio constituye un ejercicio de articulación entre racionalidad técnica y experimentación espacial, desarrollado mediante recursos materiales relativamente limitados. La precisión estructural del sistema de hormigón armado, la modulación de la fachada libre, la integración del arbolado preexistente y la diversidad tipológica de las unidades conforman un conjunto donde las decisiones constructivas y programáticas operan de manera interdependiente.

En términos urbanos, el proyecto puede interpretarse como una verificación parcial de las hipótesis formuladas por Le Corbusier y el Grupo Austral respecto de la relación entre densidad y espacio verde. Dentro de un lote reducido y en un tejido residencial consolidado, Ferrari Hardoy y Kurchan ensayaron mecanismos capaces de alterar la ocupación tradicional de la manzana porteña sin recurrir a operaciones de tabula rasa ni a transformaciones metropolitanas de gran escala. El retiro del volumen respecto de la línea municipal, la liberación parcial del suelo y la incorporación activa de la vegetación funcionaron como traducciones puntuales de un modelo urbano más amplio que nunca llegó a implementarse de manera integral en Buenos Aires.

El edificio puede leerse también como un experimento social vinculado a las formas de la vivienda colectiva moderna. La incorporación de espacios comunitarios, la diferenciación tipológica de las unidades y la organización de circulaciones y servicios respondían a la convicción de que la arquitectura debía contemplar simultáneamente dimensiones individuales y colectivas del habitar. La vivienda no era entendida exclusivamente como refugio privado, sino como parte de una estructura comunitaria donde determinadas actividades podían desarrollarse de forma compartida.

Sin embargo, el carácter experimental del proyecto estuvo atravesado desde el inicio por condiciones de incompletitud. El segundo volumen previsto en la composición original nunca fue construido; el jardín sobre el estacionamiento subterráneo quedó reducido a una formulación parcial; los programas colectivos desaparecieron progresivamente; y los eucaliptus que definían la implantación del conjunto fueron finalmente talados. Estas ausencias no constituyen únicamente episodios secundarios dentro de la historia del edificio. Permiten observar los límites concretos de ciertas aspiraciones modernas cuando se enfrentan a transformaciones económicas, jurídicas y culturales desarrolladas a lo largo del tiempo.

La trayectoria posterior de Los Eucaliptus evidencia, en particular, una tensión recurrente entre proyecto arquitectónico y apropiación social. Ferrari Hardoy y Kurchan pudieron diseñar espacios destinados a promover formas específicas de convivencia comunitaria, pero no podían garantizar la permanencia histórica de esas prácticas. La arquitectura posee capacidad para organizar relaciones espaciales, sugerir usos y producir determinadas condiciones de interacción; sin embargo, la continuidad efectiva de esos modos de habitar depende de dinámicas sociales, económicas y culturales que exceden el campo estrictamente proyectual.

A pesar de estas transformaciones, el edificio mantuvo una influencia considerable dentro de la historiografía y de la práctica arquitectónica argentina. Diversas operaciones inicialmente excepcionales terminaron incorporándose de manera relativamente natural al desarrollo posterior de la vivienda colectiva. La reducción de la altura mínima de los locales habitables se generalizó en décadas posteriores; las áreas comunes y espacios compartidos reaparecieron en numerosos edificios residenciales contemporáneos bajo nuevas configuraciones programáticas; y la discusión sobre la relación entre densidad urbana y superficie verde continúa ocupando un lugar central en el urbanismo local.

La pregunta acerca de la capacidad de la arquitectura para producir comunidad, formulada en Los Eucaliptus mediante restaurantes, salas de lectura y áreas colectivas integradas al edificio, permanece igualmente vigente.

Muchos desarrollos residenciales actuales reformulan esa cuestión a través de los denominados amenities, espacios de coworking o áreas recreativas compartidas —habitualmente concebidos como diferenciadores comerciales antes que como componentes de una vida colectiva genuina—, aunque frecuentemente desvinculados de las discusiones ideológicas y urbanas que dieron origen al proyecto de Ferrari Hardoy y Kurchan.

En este sentido, la persistencia histórica de Los Eucaliptus no depende únicamente de su estado material ni de la conservación íntegra de su programa original. El edificio continúa siendo relevante porque condensó una serie de problemas —densidad, comunidad, relación entre arquitectura y naturaleza, articulación entre espacio privado y colectivo— que permanecen abiertos dentro del debate arquitectónico contemporáneo. Su influencia se reconoce menos como modelo reproducido literalmente que como antecedente conceptual cuya lógica fue absorbida progresivamente por prácticas posteriores.

La distancia entre el proyecto original y su estado actual forma parte constitutiva de su significado histórico. Los Eucaliptus permanece como un documento material de las aspiraciones modernas desarrolladas en la Argentina de mediados del siglo XX, pero también como registro de las dificultades inherentes a sostener en el tiempo programas arquitectónicos basados en formas intensivas de vida colectiva y en una relación integrada entre ciudad y naturaleza.

Marcelo Gardinetti

Nota aclaratoria:

El edificio es conocido habitualmente como ‘Los Eucaliptus’, grafía que se conserva en el presente texto siguiendo la denominación consolidada en la bibliografía especializada sobre la obra. La forma ‘Los Eucaliptos’, que corresponde al plural estándar del sustantivo en castellano, aparece en algunas fuentes secundarias.

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Imágenes fotográficas: Nuestra Arquitectura N° 301, Buenos Aires, agosto de 1954, pp. 243-247.

Funete de dibujos: Fusz,2012

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